购房流程和砍价技巧

gentleboy

第一步是看房。
主要资源有www. Realestate.com.au 和 www.domain.com.au.  华人报纸上有的这两个网站都会有。看房过程我自己的心得有以下几点：
贷款预批，这个可以和broker或者银行事先拿到，先给自己心里有个底，根据自己的情况能贷多少钱出来，每个月需要还款多少，该选用那种产品，做到有的放矢，更重要的是在签合约的时候为自己争取更多的时间，这个下面我会在签约过程中详细解释。
多和中介打交道，或者找一个信的过的中介帮你找房子，把你的预算和其他要求告诉中介。因为中介有一手最新的信息，比如哪个房子快要上市了，但是广告还没有放出来；哪个房子虽然已近签约了，但是由于种种原因终止了，屋主准备要继续放到市场上买，如果正好是你想要的房子，中介会第一时间联系你，对中介来说，不用打广告就把房子卖出去了，再好不过，对你来说，信息就是钱啊。很多时候，好房子还没有上市或者刚上市就人买走了，抢占了先机很重要。
找律师，早点儿打电话给各个律师比较他们的收费，选一个合适的律师记下他的联系方式，签合约的时候需要这个信息。需要注意的就是有些律师比较狡猾，报价只是服务费，或者不含GST，让你感觉很便宜，实际上最后一结帐你发现被宰了。所以询价的时候要问清楚是所以费用加起来一共是多少。  
不记得哪位高人说过，look 100, short list 10, inspect 3, offer 1，买房对于咱们多数人来说是件大事儿，不能像买白菜一样，所以要谨慎谨慎再谨慎，等你看到想吐的时候火候就差不多了，呵呵. 如果你遇到了自己非常喜欢的一套房子，但是价格比自己的预期高一点点，最好别犹豫，你觉得好别人也会觉得好，不要因为那么一点点钱错失良机；万一你要是错过了一套自己非常喜欢的房子，你不要后悔，以我的经验，还有更好的一套等着你。
第二步出offer。
什么叫offer， 所谓的Offer，就是将来的合同，你先把你的出价等信息填写上去，如果卖方同意并且签字了，那么offer就变成了合同，这个是有法律效力的，不能随便签。 其他州不知道，在昆州，合同是政府规定的标准范本，不是中介或者卖家写的，这个合同既保护卖方也保护买方，既约束卖方也约束买方，所以不用太担心里面的条文，中介会把重点念给你听。
昆州的购房合约规定，买房有5天（工作日）的冷静期，在这个时间内是可以反悔的。 签offer是个很有技巧的事情，价格高不见得最后会被买家接受，因为讨价还价的不仅仅是价钱，还有时间。 我们先说砍价，屋主在决定卖房的时候，中介会先帮屋主做一些功课，比如最近附近类似物业的价格，可以帮屋主对自己的房价心里有个大概的估计，当然，谁都会觉得自己的房子好，所以屋主的期望值往往是高于实际市场价的，这个人之常情，可以理解，但是也不会太高，一般5%范围内，胡乱要价的事情还是比较少，公寓房的楼花和豪宅除外。标准合约还有subject to finance 和 subject to inspection两项，这个非常之重要，意思是说，你有一定时间处理银行贷款的问题和检查房屋，如果你在一定时间范围内可以拿到银行批准贷款的确认信，并且对房屋检查没有意见，那么合约就生效了，变成了unconditional offer；如果你在这个时间范围内对房屋检查不满意或者贷款没有批下来你有权终止合约。对于卖家来说，这个时间越短越好，对于买家来说，这个时间越长越有保障，一般来说，subject to finance的时间是21天或者14天，subject to inspection是14天或者7天，这个由买家决定。 因为卖家希望尽早能把房子卖掉，如果你的subject to finance和subject to inspection比别人短，在出价相同的情况下卖家肯定会选择你，如果卖方非常着急卖掉更希望有unconditional offer， 就是没有冷静期，没有贷款和房屋检查期这些条款，哪怕价钱比带那些条件的offer要低。 为了让你的offer更有吸引力，你可以提早先把贷款预批拿到，可以减少subject to finance的时间，提早找几个inspector的联系方式备用，一旦签约马上预约检查以subject to inspection的时间。需要注意的是， subject to finance和subject to inspection是保护买方的，减少这个时间的前提是做足准备工作，心里有把握再做，万一贷款有问题或者房子检查出问题你还有退路。顺便说一下贷款broker和银行贷款顾问的区别，银行和broker都是把你的信息收集齐了交给专门的贷款审理中心处理，银行贷款顾问和broker都是终端销售代表, 这是相同之处。不同之处，broker代理的不止一家的产品，找一个broker相当于把所有的银行跑了个遍，broker会帮你比较各个银行不同产品之间的差异，帮你找到最适合你的那个；还有就是broker上班时间灵活，假日，周末，晚上都可以，有些broker还能上门服务；银行贷款顾问在银行工作，所以给人感觉上比较可靠，实际无论是银行贷款顾问和broker，负责认真的才是关键。
第三步等待贷款的无条件批准信和房屋检查结果。
虽然做了预批，但是银行在确定房款给你之前还是要确定你的抵押品是不是值那么多钱的，银行会委托第三方评估机构对你的房子进行评估，如果评估价比你的买价高或者相同，那么银行会发给你无条件的贷款信，如果评估价低于你的买价，银行会通知你的律师征求你的意见，这时候你可以选择终止合约。对于房屋检查也一样。 顺便说个小技巧，房屋检查一般来说多多少少会有些问题，比如门把坏了，窗户关不严，哪个房间灯坏了之类的事情，你可以利用这个东西和对方讲价，你可以让卖家把这些东西修好或者降价。
第四步最后检查和拿钥匙。
在交接前一周和中介预约时间做最后的检查，这次你自己进去看看就好了，不需要专门的inspector了。 Settlement一般安排在下午，交接完成后律师会给中介联系，说交接完成，然后中介会打电话让你去取钥匙，整个交接过程你的律师会帮你搞定，你什么都不需要干。
最后一步搬家。
这个没什么好说的，就是提醒一下，尽早订家具，澳洲好多家具店都是只有展示品，你要买才从海外发货，我第一次买房住进去两个月了家具才陆续到齐，很郁闷，网络电话之类的也是个麻烦事儿，尽早安排。
祝大家尽早买到自己喜欢的房子  
PS: 凌晨两点半，好累，如果大家觉得有用，行行好，给俺加点儿分吧~

villa

原帖由 gentleboy 于 2010-10-18 04:20 发表
第一步是看房。
主要资源有www. Realestate.com.au 和 www.domain.com.au.  华人报纸上有的这两个网站都会有。看房过程我自己的心得有以下几点：
贷款预批，这个可以和broker或者银行事先拿到，先给自己心里有个底，根据自己的情况能贷多少钱出来，每个月需要还款多少，该选用那种产品，做到有的放矢，更重要的是在签合约的时候为自己争取更多的时间，这个下面我会在签约过程中详细解释。
多和中介打交道，或者找一个信的过的中介帮你找房子，把你的预算和其他要求告诉中介。因为中介有一手最新的信息，比如哪个房子快要上市了，但是广告还没有放出来；哪个房子虽然已近签约了，但是由于种种原因终止了，屋主准备要继续放到市场上买，如果正好是你想要的房子，中介会第一时间联系你，对中介来说，不用打广告就把房子卖出去了，再好不过，对你来说，信息就是钱啊。很多时候，好房子还没有上市或者刚上市就人买走了，抢占了先机很重要。
找律师，早点儿打电话给各个律师比较他们的收费，选一个合适的律师记下他的联系方式，签合约的时候需要这个信息。需要注意的就是有些律师比较狡猾，报价只是服务费，或者不含GST，让你感觉很便宜，实际上最后一结帐你发现被宰了。所以询价的时候要问清楚是所以费用加起来一共是多少。  
不记得哪位高人说过，look 100, short list 10, inspect 3, offer 1，买房对于咱们多数人来说是件大事儿，不能像买白菜一样，所以要谨慎谨慎再谨慎，等你看到想吐的时候火候就差不多了，呵呵. 如果你遇到了自己非常喜欢的一套房子，但是价格比自己的预期高一点点，最好别犹豫，你觉得好别人也会觉得好，不要因为那么一点点钱错失良机；万一你要是错过了一套自己非常喜欢的房子，你不要后悔，以我的经验，还有更好的一套等着你。
第二步出offer。
什么叫offer， 所谓的Offer，就是将来的合同，你先把你的出价等信息填写上去，如果卖方同意并且签字了，那么offer就变成了合同，这个是有法律效力的，不能随便签。 其他州不知道，在昆州，合同是政府规定的标准范本，不是中介或者卖家写的，这个合同既保护卖方也保护买方，既约束卖方也约束买方，所以不用太担心里面的条文，中介会把重点念给你听。
昆州的购房合约规定，买房有5天（工作日）的冷静期，在这个时间内是可以反悔的。 签offer是个很有技巧的事情，价格高不见得最后会被买家接受，因为讨价还价的不仅仅是价钱，还有时间。 我们先说砍价，屋主在决定卖房的时候，中介会先帮屋主做一些功课，比如最近附近类似物业的价格，可以帮屋主对自己的房价心里有个大概的估计，当然，谁都会觉得自己的房子好，所以屋主的期望值往往是高于实际市场价的，这个人之常情，可以理解，但是也不会太高，一般5%范围内，胡乱要价的事情还是比较少，公寓房的楼花和豪宅除外。标准合约还有subject to finance 和 subject to inspection两项，这个非常之重要，意思是说，你有一定时间处理银行贷款的问题和检查房屋，如果你在一定时间范围内可以拿到银行批准贷款的确认信，并且对房屋检查没有意见，那么合约就生效了，变成了unconditional offer；如果你在这个时间范围内对房屋检查不满意或者贷款没有批下来你有权终止合约。对于卖家来说，这个时间越短越好，对于买家来说，这个时间越长越有保障，一般来说，subject to finance的时间是21天或者14天，subject to inspection是14天或者7天，这个由买家决定。 因为卖家希望尽早能把房子卖掉，如果你的subject to finance和subject to inspection比别人短，在出价相同的情况下卖家肯定会选择你，如果卖方非常着急卖掉更希望有unconditional offer， 就是没有冷静期，没有贷款和房屋检查期这些条款，哪怕价钱比带那些条件的offer要低。 为了让你的offer更有吸引力，你可以提早先把贷款预批拿到，可以减少subject to finance的时间，提早找几个inspector的联系方式备用，一旦签约马上预约检查以subject to inspection的时间。需要注意的是， subject to finance和subject to inspection是保护买方的，减少这个时间的前提是做足准备工作，心里有把握再做，万一贷款有问题或者房子检查出问题你还有退路。顺便说一下贷款 broker和银行贷款顾问的区别，银行和broker都是把你的信息收集齐了交给专门的贷款审理中心处理，银行贷款顾问和broker都是终端销售代表, 这是相同之处。不同之处，broker代理的不止一家的产品，找一个broker相当于把所有的银行跑了个遍，broker会帮你比较各个银行不同产品之间的差异，帮你找到最适合你的那个；还有就是broker上班时间灵活，假日，周末，晚上都可以，有些broker还能上门服务；银行贷款顾问在银行工作，所以给人感觉上比较可靠，实际无论是银行贷款顾问和broker，负责认真的才是关键。
第三步等待贷款的无条件批准信和房屋检查结果。
虽然做了预批，但是银行在确定房款给你之前还是要确定你的抵押品是不是值那么多钱的，
银行会委托第三方评估机构对你的房子进行评估，如果评估价比你的买价高或者相同，那么银行会发给你无条件的贷款信，如果评估价低于你的买价，银行会通知你的律师征求你的意见，这时候你可以选择终止合约。
对于房屋检查也一样。 顺便说个小技巧，房屋检查一般来说多多少少会有些问题，比如门把坏了，窗户关不严，哪个房间灯坏了之类的事情，你可以利用这个东西和对方讲价，你可以让卖家把这些东西修好或者降价。
第四步最后检查和拿钥匙。
在交接前一周和中介预约时间做最后的检查，这次你自己进去看看就好了，不需要专门的inspector了。 Settlement一般安排在下午，交接完成后律师会给中介联系，说交接完成，然后中介会打电话让你去取钥匙，整个交接过程你的律师会帮你搞定，你什么都不需要干。
最后一步搬家。
这个没什么好说的，就是提醒一下，尽早订家具，澳洲好多家具店都是只有展示品，你要买才从海外发货，我第一次买房住进去两个月了家具才陆续到齐，很郁闷，网络电话之类的也是个麻烦事儿，尽早安排。
祝大家尽早买到自己喜欢的房子  
PS: 凌晨两点半，好累，如果大家觉得有用，行行好，给俺加点儿分吧~
看发帖时间明明是4点20am啊，难不成楼主码字两个小时？如果是原创，那真是辛苦了！加分！
不过，澳洲的银行机构以保守出名，银行委托Valuer对住宅的估价一般要比市场买入价要低，因此，如果据此就中止合同，在澳洲恐怕是很难买到房子了。。。
讨价还价最关键的技巧其实是知己知彼，分清主次。事先应做好充分的准备，比如银行预批等，Offer阶段才能做到有的放矢，切中要害，最重要的是，不要因一些明明不必要的condition而失去讨价还价的空间或者多付不必要的“冤枉”溢价。
比如，在买家的首次足够、银行预批金额足够的情况下，如果买家一定要坚持放上Subject to Finance，非要屋主等待21天或14天才能确定合同是否成立，那么，这位买家怎么和其它unconditional的Offer竞争？反之，如果预批等功课都已做足，在实战Offer中，不放Subject to Finance，就可以据此作为一个非常有诱惑的条件和屋主讨价还价到最好的价格。
不知道有多少买家，特别是首次购房者能够参透其中三味？仅供参考。

水里没有鱼

要不要在contract 中放上Special condition 要看个人的实际情况啦，如果一定没问题的话，没有必要放，如果不确定的话，还是放比较好，个人感觉毕竟买房子还是很大的投资。谨慎为上

freeboy

有点不太实际，
1.一般中介不会让你放这个条款的。他可以不卖给你，卖给别人啊，除非你的价格特别好。
2.就是inspection 有问题，房主就是不降价，你咋办，没啥大问题，你就不要了么，你不要还是有人要的，inpection的钱照样白花1000多块呢，你不要，小定0.25%就不给你了。
3.律师谁说都帮你做了，也有花钱不帮你办事的人，都得自己操心啊，谁都不会指望的。
4，谁说看好的房子因为价钱问题没买成，下回还有好的，就是这句话害的我，相中一个房子各方面都满意不容易的，我看了2年多了，因为砍价都砍飞了好几套房子了，价格你计较几万几千的，到最后买的一定是比以前多付好几万的，因为2年过了房子涨了，还不如以前不砍价了，下决心买了，越早买越便宜，我现在才懂得其中的道理，早买怎么都便宜，等你看100套房子时候，房子不定涨多少钱呢，你不买房子也不会掉的，这两年看房砍价，按照自己的预算是钱越来越多，房子越来越小。这就是听上面话的结果。
如果房子是跌的，或许能讲价，能找到合适的房子，如果房子是涨的趋势，你还讲价，还要看100套房子才讲10套，买一套的话，我保证一点房子一定是越看越贵，一定不会有好房子等你挑的，等你砍价的，不加钱就不错了，现在你不买，将来一定比现在买的贵，这是一定的。
这些话真的不能听，没经历过的真不知道怎么回事。
[ 本帖最后由 freeboy 于 2010-10-18 23:54 编辑 ]

vaio

原帖由 freeboy 于 2010-10-18 22:17 发表
有点不太实际，
1.一般中介不会让你放这个条款的。他可以不卖给你，卖给别人啊，除非你的价格特别好。
2.就是inspection 有问题，房主就是不降价，你咋办，没啥大问题，你就不要了么，你不要还是有人要的，inpection的钱照样白花1000 ...

J1001

freeboy 发表于 2010-10-18 22:17

有点不太实际，
1.一般中介不会让你放这个条款的。他可以不卖给你，卖给别人啊，除非你的价格特别好。
说的真好

jianggo

我第一套看了20几个后到那里中介刚要锁门去下一个，我就进去看了2分钟问他有出价的嘛？他说有一个卖家还在考虑，我就笑了说我就出这个价，晚上电话过来卖了！
第2套看了10个左右，进去看了直接砍了2万成交！
如果你一辈子就买一套，就要慎重点，如果不是，看差不多就好买了，这里只要不是在热区泡沫不多。
花精力多赚点才是硬道理。

tottvi11

呵呵，写的不错，不过还得看缘分

miashop1986

有用有用

Chioz

villa 发表于 2010-10-18 07:02

看发帖时间明明是4点20am啊，难不成楼主码字两个小时？如果是原创，那真是辛苦了！加分！
不过，澳 ...
I didn't put "subject to finance" at the beginning because I have preapproval and confidence in my loan capability. But in the bidding period, I added this clause because it's too risky. Any crincle can rise and get the the buyer stuck into outstanding expenses. It's not woth jack.