在澳洲购买Apartment的友情提醒

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在澳洲购买Apartment的友情提醒
发表于南澳《新人类》杂志
相对于House而言，作为澳洲的新鲜事物，Apartment（公寓楼）具有很多优势。首先，在同一地段，Apartment的价格较同样档次的其它房产一般会较为低廉。其次，由于很多高档的Apartment拥有齐全的附属设施，它们也逐渐成为很多澳洲白领阶层特别是高收入的年轻人和有钱的退休人士时尚生活的最佳选择。另外，很多Apartment都会建在CBD（城市中心区）或是临海度假区以及大型购物中心和城市主要干道等交通便利或生活设施齐全的地段，这对于工作和生活来讲是非常方便的。还有，如果是作为投资，Apartment的租金回报率较其它类型的房产要高。同时，相对于拥有大片庭院的House而言，Apartment的居住者不用忙于天天浇花种草，尤其是在澳洲的干旱季节更有利于节省水资源和保护环境，当然更重要的是可以节省房主更多的金钱和精力。另外，对于房产投资者而言，新的Apartment由于可以获得更高的折旧率，所以在退税方面会更为有利，从而能够节省投资成本。
当然，相对于其它房产，特别是House而言，Apartment也有一些不尽如人意的地方。首先，Apartment的升值潜力（capital growth）会比处于同样地段，同样档次的House要低一些。例如在同一地段，临海的House就会比临海的Apartment具有更大的升值潜力，当然也更值钱。其次，根据澳洲的法律，Apartment都会由物业管理公司来管理，当然房主也有权参与管理，但是会被要求缴纳一定的物业管理费（Cooperation　Fee / Strata Fee），这也是维持Apartment的一个很主要的成本。另外很多Apartment的停车位是有限的，尤其是位于CBD等中心区的Apartment，朋友来访聚会可能会有一些不便。同时，有些Apartment特别是Service　Apartment由于面积过小（如５０平米以下），在获得银行贷款方面有一定的难度。
分析完Apartment的优缺点，我们在购买Apartment的时候需要注意哪几个问题呢？
１． 地点：
Apartment的土地性质属于high density （人口高密度），是一种特殊的属性，所以按照法律并不是所有的地方都可以建Apartment。Apartment往往建在CBD或是海边等土地价格昂贵或从经济实用角度考虑不适合建House的地方。位于好地点的Apartment会具有良好的升值潜力和稳定的租客来源，同时价格可能会偏高。而位于郊区等位置并不是很好的Apartment的价格可能非常实惠。在阿德莱德很多这样的Apartment都低于$200,000，是很多人能够承受得起的，所也对于很多资金不足的新移民或是中低收入家庭来说可能是最好的选择。但另一方面，其升值潜力会有一定的局限。
２． 质量和设计：
不同的Apartment也会由于施工质量和装修材料使用的不同而有很大的价格差异。大开发商建的Apartment往往质量都比较可靠，而且设计也比较合理和人性化，所以也经常成为市场上的抢手货，但其价格可能较同样类型的Apartment偏高。可是质量好而且设计合理的Apartment往往也容易获得更好的房产增值，且更能吸引高收入的房客入住。另一方面，质量好的Apartment的维修成本也会更低。根据澳洲的法律，Apartment的外部维修费用是由全体房主来承担的，如果Apartment的质量不好，也会增加房东的成本，并可能成为一块心病。
３． 附属设施和生活情调：
附属设施和生活情调也是购买Apartment需要考虑的一个问题。对于居住者而言，好的设施如健身房、游泳池、网球场、保龄球馆和私人影院等可以让您获得更好的生活享受，同时附近的生活设施如高档咖啡馆、餐馆和专卖店等也是一种生活情调的体现。对于投资者而言，齐全的附属设施和高雅的情调能更吸引高层次的房客和未来的买家，从而也能增加房产本身的价值。
４． 物业管理规定和费用
在购买Apartment的时候，应该了解该房产的物业管理规定如何。一般情况下，房东在对房屋进行各类建设性或结构性的外部改动时，如安装空调或者雨棚等，必须向物业管理公司（Strata　Cooperation）申请批准通过后，才可进行施工。对于一些内部的改动，也会有一些限制性的规定，如不可以随意将内墙打通建新门。另外不同的Apartment的物业管理规定也会不同，如有的就会限制不得把阳台当成睡房，有的还会规定更换内部装修如更换地毯等须经过批准。
另外，了解物业管理费用非常重要的。不同的Apartment和不同的物业管理公司的收费标准都会不同的，同时还要了解该物业是否有经常性的维修费用以及这些费用的使用等等。
由于本人学识有限，不妥之处请多多指正。本文只作为参考之用，如希望进一步了解有关信息，请向相关专家咨询。

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[ 本帖最后由 wwwh 于 2007-7-24 08:47 编辑 ]

galway

"新的Apartment由于可以获得更高的折旧率，所以在退税方面会更为有利" 怎么解释？折旧算法是固定的？

chenzy0513

So apartment is more like a consumption, while the house is kind of investment. Right?

galway

我买鸡肉是消费，关心的是好吃，健康。。。鸡贩子买鸡肉是投资和经营。。。关心的是有没有人出高价买
投资重要的是看一个标的的价格趋势，投资规模，负债比例（杠杆）。。。
这种武断的判断是要被内行看笑话的，老兄;-)

wwwh

原帖由 galway 于 2007-7-24 09:58 发表
"新的Apartment由于可以获得更高的折旧率，所以在退税方面会更为有利" 怎么解释？折旧算法是固定的？

House的地是不可以折旧的,所以在地的方面就不好退税.

wwwh

原帖由 galway 于 2007-7-24 15:10 发表
我买鸡肉是消费，关心的是好吃，健康。。。鸡贩子买鸡肉是投资和经营。。。关心的是有没有人出高价买
投资重要的是看一个标的的价格趋势，投资规模，负债比例（杠杆）。。。
这种武断的判断是要被内行看笑话 ...
看来大家都是内行，我在这里多少都有些班门弄斧的味道。
你说的非常对，我们的一项服务就是帮大家谈价钱（Negotiate)。合理甚至是低于市场价的房产可以让你尽早提升净资产(equity)，实现真正的金钱上的独立。
不过鸡肉是死的，如果换成活鸡再下蛋孵小鸡就可能成为真正的投资。关于以钱生钱的办法大家应该比我懂的更多，这里就不多言了。房子也是死的，关键看是否有升值的潜力和足够的租金回报，以及你养房子的成本有多少（Apartment在这里可能并不有利）。
不妥之处，请你指正！

galway

买房子，首先要保证不上当，不买注水肉，不买过期肉，不买。。。。呵呵。楼主的帖子很重要。实际上这个市场上，信息也是相当不对称，因此吃亏上当比比皆是。
很多人对法律并不熟悉，所以，希望楼主多撰文
投资是比较复杂的另一个境界，简单说个笑话儿，如果我昨天买了两个鸡腿，3$，今天5$了，难不成我卖了，饿着肚子，搞投资？呵呵。那两个鸡腿还是那个感觉：吃饱了。。。
每当看到有些轻言“投资“的帖子，就让人恐惧。。。地主这个工种是需要大脑，而不是小脑。。。

galway

原帖由 wwwh 于 2007-7-24 16:36 发表
看来大家都是内行，我在这里多少都有些班门弄斧的味道。
你说的非常对，我们的一项服务就是帮大家谈价钱（Negotiate)。合理甚至是低于市场价的房产可以让你尽早提升净资产(equity)，实现真正的金钱上的独立 ...
希望将来成为你的客户，帮我省点学费

springoz

感觉买HOUSE是大势所趋~~~

只打内线

买不起house咋买house呀。买unit资金流动好，攻守兼备。