开贴曝华人房产中介常见销售误导／欺骗性的手段,已更新第3段

vking

关于争议我今天也看了一下，我改了改题目，我改了改写的风格，最后我在总结一下背后的牵扯的知识和法律问题。算是提醒大家要注意的问题吧。
1.所谓确认价格
2.聪明的华人中介如何巧用bank guarantee促成交
3.真实的数据，真实地欺骗
4.不买真没了，买了就傻了
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预告：收够200分开第第四个
[ 本帖最后由 tpgdealer 于 2012-7-9 21:55 编辑 ]

vking

1。偷换概念：“确认价格”
华人中介卖新房的很多，往往这一类物业开发商给中介极高的佣金，促使中介利用各种手段成交，为钱嘛，无可厚非，可是有时候打擦边球偷换概念就不好了。
第一，很多华人喜欢讲价，首先中介会抛出无法讲价的概念，给你一堆成交数据参考来衬托价格的合理性，这个时候，如果实在客户无法在价格上成交，他们会让你确认一个价格签字。但是注意了，一般他们会给你合同，你签的不是确认价格，你签的是正儿八经offer。如果聪明的中介愿意牺牲一点佣金，跟开发商沟通一下，开发商是会在这里签字的。至此，你就从一个所谓的“确认价格”变成了“合同”（有可能由condition）
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知识背景：澳洲买房子你会向卖家递交你的出价（offer），双方签字后才能成为合同（contract）。合同本身可能还会有其他条件(subject)，比如贷款核准（fiance approval）和/或建筑检查（building inspection）
但是中介如果诱骗客户或者偷换offer的概念来误导客户签字一定是非法的
2。心理暗示的神奇：看华人agent如何巧用bank guarantee
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楼花，基本上你在签合同的时候什么还没有呢。一般要求，签合同时10%，settle时余款。基本上很多开发商都接受，反正settle前拿不到款，对于开发商的融资要求来说，这点已经无足轻重，因为人家用销售合同再问银行贷。
我们先来看一下标准说辞“。。。。这个是个诚信的开发商，曾经成功的开发了XX没有什么不放心的，况且在澳洲法律健全，他们settle之前也拿不到款，这个10%可以用bank guarantee 付，这样你就可以锁定这个房子了，bank guarantee的好处是你不仅可以收利息，更重要的是这个钱在你名下。。。”
中介说的的各一点错都没有，请大家注意这个“。。。在你名下。。。”不仅成功地表述了背后的法律意图，在销售上成功的给你心里暗示，因为在大陆大家是不接触这个东西的，这一点最成功的心理暗示在于客户觉得自己还可以控制这笔钱，所以心中的戒备很容易消除。殊不知阿殊不知，在到期满足条件的情况下，这笔钱当然是银行要付出去的，不然怎么叫 guarantee阿。
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知识背景：bank guarantee可谓是银行用银行的身份来保证一定数额的资金用来获取商业租约，递交商业保证金，或者锁定楼花的合同等。。。对卖家来说，如果买家毁约/弃店走人/供应货物有问题，合同的一方会有这部分资金来保证利益。
在楼花交易中，因为是买方办的bank guarantee，所以一定会有你的名字，但是这部分资金是银行冻结的，因为在满足条件settle时，银行是要保证这部分钱的支付的。这一招的强大在于心理暗示的作用，实际这部分钱你是无法控制撤回的。
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[ 本帖最后由 tpgdealer 于 2012-7-8 22:32 编辑 ]

vking

前两年开始，相信很多买楼花/house land的朋友都经历了银行评估不够，最后不得不东拼西凑借钱来settle的境地，因为即便你是用刚才第二种方法所谓“在你名下”也被银行告知了必须付给开发商。这时你已经无路可退，除了settle，似乎没有其他减少损失的方法了。你除了咬牙切齿骂人，还会想明明买“便宜”了，怎么还过不去？
很多人在下决定购买时因为中介用各种数据证明了物业是物超所值的，因为第一期“开盘”时有个价格，第二期“涨”了多少，然后看第三期当然又“涨了”；没期都在涨，可是这时房子连个影子还没有呢。聪明的中介再次偷换了市场的概念，把本应对应参考的真个市场缩小到了一个开发项目中！！！亲爱的同胞们，你们如果跳出来想想，这么多参考的物业的vendor实际只是一个，何来的“市场”阿。
分多少期都可以，毕竟这是一个经济学讲的寡头垄断，只要你局限于新房，这些“寡头”或某个开发商就垄断了，这些涨的数据肯定是真实的，但是未被放在一个可参考的样本中，就这样，在一次被sales成功偷换了概念，被真实的“涨”的数据给欺骗了一把。
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[color=]知识背景：
开发商可以分多期向市场出售，以此来避免一次性供给过大来造成的市场压力，但是如果大家要比较市场，一定要从多方位比较，不能单单比较每一期的价格，因为这些不是市场，这就是为什么很多valuation 过不去，银行的估价可不是参考你每一期的。
[ 本帖最后由 tpgdealer 于 2012-7-8 22:49 编辑 ]

cpangle

我先占一个前排

ahuan

前排插队

Chatswood控

楼主曝光的是有Licence的Agent还是没有的执照的兼职忽悠
不歪楼，前排就座。

Lucifer

潜力贴，前排就座。

紫薇星

占位

大成若缺

强贴留名

微胖儿

原帖由 tpgdealer 于 2012-7-6 18:28 发表
1。偷换概念：“确认价格”
华人中介卖新房的很多，往往这一类物业开发商给中介极高的佣金，促使中介利用各种手段成交，为钱嘛，无可厚非，可是有时候打擦边球偷换概念就不好了。
第一，很多华人喜欢讲价，首先中介会抛出无法讲价的 ...
这种方法有骗到过人吗？
还是你理解错了，把一个本来可以骗倒众人的方法理解的这么低级？