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看到海天的一篇介绍，给小白扫盲了
East Lindfield的東﹑北﹑西三個面被國家公園Garigal National Park(GNP)包圍﹐GNP是北區巨大的Ku-ring-gai國家公園在西南方向的分支。East Lindfield只有南面與其它城區接壤﹐Archbold Rd是East Lindfield與Lindfield的分界線﹐南部另有一小段則以Carnarvon為界與Roseville相鄰。
East Lindfield是個較單純的住宅區。除了一個小學和一個郵局之外﹐其它建築皆為民宅。雖然沒有火車站﹐但交通並不成問題﹐過Archbold Rd向西南約1公里﹐就是Lindfield火車站﹐而在火車站的南側﹐毗連的是Pacific Hwy。若是從East Lindfield大約中央位置出發駕車向正南﹐約4公里路程就到了Chatswood﹐在這裡﹐East Lindfield的居民可以找到充份的購物好去處。
國家公園帶來的景色和清新的空氣﹐以及清靜無擾的安寧﹐即是城區品質的重要構成﹐也是East Lindfield物業增值永遠的動力所在。在此城區﹐一些house的後園直通國家公園﹐因此在某種意義上說﹐這些house的後園是“無限大”的﹐它們的房價之貴﹐也就可想而知了。
據澳洲物業監察(APM)的資料顯示﹐在2001年﹐East Lindfield的house中位價已達85.0萬元﹐2000/01增值率達20.6%﹐1995至2001年的年均增值率達14.4%﹐AMP並且預測﹐此區house中位價在2002年有望在2001年的85.0萬元水平上再增值15%。相比之下﹐Lindfield的同比數據則為﹐中位價74.1萬﹐全年增值-0.4%﹐95-01年均增值9.3%﹐2002年估計增值2-6%。可見﹐在所有上述數據方面﹐East Lindfield都居領先地位。
另外要提到的是﹐從Lindfield沿鐵路北上直到Pymble的幾個同類型城區中﹐East Lindfield的house中位價也是最高的。請看下表﹕
這幾個城區顯然正在向著嚴格意義上的高價區(house中位價在百萬元或以上)前進。正常情況下用不了三﹑五年﹐它們都有可能邁入“百萬元中位價”水平﹐而其中﹐East Lindfield無疑處在領先者的位置。
East Lindfield還有一個十分有趣的街道命名現象﹐那就是它的“都市街區”。
在East Lindfield中央偏西南的位置﹐有這樣一些街名﹕Sydney Rd﹑Melbourne Rd﹐此二路之間則有Brisbane Ave﹑Adelaide Ave﹑Perth Ave﹑Hobart Ave﹐而在Melbourne Rd東南部﹐則有Canberra Cr(Circuit)。這樣﹐澳洲全國的主要都市﹐都在East Lindfield有了自己的一席之位(美中不足的是沒有達爾文的席位)。
這些街名出現於20世紀30年代﹐當時﹐在這些都市街置業的主要是年輕人。由於那個年代的Lindfield的市場建設和市場表現都有了一定的發展﹐而East Lindfield卻是一個房價剛開始上昇的新城區﹐所以當時這裡的物業行情是Lindfield的房子比它的East更貴﹐與今天正好相反。年輕人買不起靠近火車站的房子﹐只能選擇離火車站略遠的East Lindfield。
如今﹐當地一些上了年紀的人還記得﹐Perth Ave的愛稱叫做“生育街”(Birth Ave)﹐原因是30年代時年輕家庭(多為20-30歲)在這裡蜂湧而至﹐並且一家接一家地生兒育女﹐結果﹐家家戶戶一片嬰啼﹐好不熱鬧。
這些都市街在今天成了East Lindfield區內物業市場的中堅。Richard & Wrench Lindfield房地產公司的資深銷售員D. Lenn女士說﹐都市街區的house起價沒有低於90萬元者﹐一些物業更在數年前就突破了百萬元關口。在去年最後的3個月﹐此公司經手的一些在都市街區的物業成交表現為﹐8 Adelaide Ave 90萬元﹐同街28號100萬﹐同街34號130萬﹐此外﹐28 Perth Ave 92萬。
另據澳洲物業監察(AMP)的資料顯示﹐在2001年East Lindfield共有32個物業拍賣﹐22個成交﹐年拍賣清出率68.8%﹐成交總額為1,980.0萬元。成交價前5名依次為﹕10 Robinson St賣200萬元﹐15 Carlyle Rd賣142.5萬元﹐8 Melbourne Rd賣140.5萬元﹐23 Woodlands 135.1萬元以及上述的 34 Adelaide Ave賣130萬元。
Lenn還表示﹐East Lindfield的物業大多數建於1930年代﹐少量建於1950年代。此後﹐基本上沒有新建物業。這些老house保養都不錯﹐土地面積通常在960-970平方米(遠大於雪梨標準尺碼的500平方米)。另外﹐一些house是上下兩層的﹐十分適合大型家庭。
房源不足是East Lindfield的一大困擾所在。由於自然環境極佳﹐業主不肯較易將物業出售﹐以至於一些家庭(例如2 Perth Ave)在這裡一住就是30-40年。而對新買家來說﹐一旦發現“國家公園是我後院”﹐就在買下之後更不肯再出售了。
對於有子女上中學的家庭來說﹐East Lindfield也是一個不錯的選擇﹐因為﹐附近的著名中學Killara High School就在East Lindfield北側﹐即便從East Lindfield的東北角(距此中學最遠的地點)出發﹐也只有約4公里就可到達該中學﹐車程不到7分鐘﹐十分方便父母接送子女。
展望未來﹐保持環境特色乃是East Lindfield物業最主要的增值動力和集體賣點所在。的確﹐即便沒有任何基本建設方面的新發展﹐East Lindfield也足以保持其增值動力﹐因為這一動力本來就不是仰賴基建﹐而是以環境為來源。
當地house業主們要做的也許只有一件事﹕翻新或改造自己的house。客觀地說﹐這裡有些house實在有點垂垂老朽﹐若能妥善翻新或改造﹐並且挾地皮充份之優勢﹐將會更有力地吸引買家。
話說 Lindfield
“ Lindfield”一詞用在雪梨﹐其實有些張冠李戴。為甚麼這樣說呢﹖原來﹐此字的原意是“歐椴木之地”(lime-tree field)﹐而這種植物在雪梨開始有“Lindfield”的時候﹐卻生長在英格蘭一個叫作“Lindfield”的城區﹐雪梨並無此植物。
一位姓List的英國殖民者就是在那時從英格蘭的Lindfield來到了雪梨﹐並且在今日的雪梨Lindfield火車站附近建造了一座大宅﹐思鄉之情使他命名此物業為Lindfield。1890年﹐火車站修到了這裡﹐List同意以他的物業名作為火車站之名﹐這樣﹐雪梨也有了Lindfield。
Lindfield自開發以來就以住宅區為發展方向﹐到了1920年代﹐這個在當時被稱為“海拔300英尺的崛起城區”的地方﹐已有大量在當時十分新潮而又佔地不小的物業﹐同時﹐火車站東側的商店也形成了規模。時至今日﹐人們仍能在Lindfield看到許多老邁的聯邦式house(Federation-style house)。它們往往院深宅大﹐在今日個個身價不菲。
1895年1月﹐Lindfield有了自己的郵局﹐成為一個正式的行政區。1903年4月﹐有了第一所學校。雪梨郵政業名人Isuac Nichols(1770-1819﹐刑滿獲釋人員﹐澳洲殖民地首個郵遞員)﹐是他那個時代首個在East Lindfield置業安居的人。不過在100多年前﹐East Lindfield並不象Lindfield那樣在物業市場上有其名氣。只有買不起Lindfield房子的青年家庭才會走向East Lindfield。
然而隨著時間的推移﹐城市化的問題日益凸現﹐擁抱大自然的情結不斷上昇﹐這時﹐人們才發現純朴無華﹑安寧悠然的East Lindfield原來如此可愛。於是不足知從何時開始﹐East Lindfield的house價格﹐就悄悄超越了Lindfield。 |
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