对于密集型公寓的好处和坏处我的个人建议

POU · 发表于 2014-5-31 09:26:08

本帖最后由 POU 于 2013-10-9 23:01 编辑
对于要买房子作为投资的朋友，密集型的，大型的公寓可能对很多人来说挺有吸引力的，比如说zetland, waterloo, mascot, rhodes等这些区，这几年有不少大型的密集的公寓建设，当然什么东西都有好处和坏处，以下是我的个人见解，希望会有小小的帮助。
好处:
1. 完善的设施：那些密集型的，小区形式的公寓，一般来说会有完善的生活设施配备，比如超市，商铺，托儿所等，基本可以满足附近住户的生活需要，为住户提供了方便，适合不管从单身人士到一般家庭的人居住。
2. 环境：一般来说，有大量的公寓做背景，都有一定比例的小区绿化和配套的小区维护，在大型的小区里面，一般环境都会保持的相对的清洁，让住户住起来比较舒适。
3 治安：这个其实不知道可不可以这么说，但是一般来说，小区的治安给人感觉会比较好。
坏处：
1. Strata的更换：由于密集的关系，住户的数量很多，Strata物业公司的管理不管好不好，都不太可能更换，基本可以说strata“想怎样就怎样"，所以有时候可能隔一段时间就会出现special levy, 或者一些人们觉得没有必要的开销，因为要维持小区的"形象", 很多时候这些"形象"都是用钱堆出来的。
2. 住户/租客的质量：由于住户的数量很多，租客的质量可能会参差不齐，而且出租客可能会比较多，搬进来搬出去的现象可能会比较频繁，就是说有时候你隔壁住的可能是中国的学生，过一段时间可能是印度的家庭，过一段时间可能是澳洲的单身人士等等。如果租客的质量有很大差异的话，尽管整个小区的环境形象可以靠钱来维持，但是小区的"人文"形象可能就会顺着时间慢慢的定性了。
3. 房子的可替代性：一般来说，密集型的大型公寓, 户型很多都是一样的，而且同一户型的数量可能也有不少，这样的话就增大了房子的可替代性，你的房子在这个小区的"房海"里面就不是那么突出了，如果房子变得不突出了，价格可能也不会"突出"了。
4. 房子的价格浮动：因为房子的数量很多，而且同一户型很多，房子买卖的概率会比较频繁，如果有的owner因为某些原因要急于出售他的房子，以一个偏低的价格就把房子卖了，那同一户型甚至同一小区的房子可能价格的浮动就会比较大了，如果浮动大了，房子的价格可能就不会"长"的那么快了.
总结：我个人觉得，对于房子是新的时候，或者是楼花阶段的，现在都被炒得很高，这样产生了两个不好的影响：第一是让新手买家想进场的时候被蒙蔽了，觉得市场真的是那么热，加上那些免印花税政策的"加持", 让新手买家觉得不捡这个"便宜"对不起自己，就盲目的进场了, 第二是让很多前几年在小区里面已经买了房子的朋友会产生错觉，觉得自己手里面的几年新的二手房也可以像现在刚出来的楼花一样卖得这么高，过度评估自己的资产增值，让身边的想买房的朋友更加"盲目"的进场。最后我觉得这些"批量型"的投资房其实风险也是很大的，朋友们请三思而后行。

天涯浪客 · 发表于 2014-5-31 09:33:23

一句话“楼花有风险，入手需谨慎。”

danielweng · 发表于 2014-5-31 10:51:47

"让很多前几年在小区里面已经买了房子的朋友会产生错觉，觉得自己手里面的几年新的二手房也可以像现在刚出来的楼花一样卖得这么高，过度评估自己的资产增值，让身边的想买房的朋友更加"盲目"的进场。"
That's the trick I'm talking about.
这个把戏在国内行得通，因为二手房与新房基本是在同一市场里。但澳洲可完全不一样啊，二手房只有本地买家能买，海外投资者无权购买！