澳洲房屋產權知识分享

nikita17 · 发表于 2014-5-31 10:08:23

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TITLE
所謂TITLE，比較正式的叫法是“產權”吧，有時會說“某某人名下”，似乎更貼切些。
與中國大陸的情況的不同，澳洲的TITLE更強調的是土地，而不是房屋。最後看到的房屋買賣合同裡頭，往往連房子的結構圖都沒有。
TORRENS TITLE
要了解澳洲的房屋產權制度，TORRENS TITLE是必不可少的了。
TORRENS TITLE也算是澳洲的一項發明了。TORRENS是制定這個制度的人的名字。簡單說，TORRENS TITLE是一種產權的登記制度﹕所有房地產的交易，都在州政府的登記處登記在案，白紙黑字寫明是誰的房子。
好像沒什麼特別﹖最特別的地方就是，這樣一來，地契就不重要了。
TORRENS TITLE引入之前，在舊英國系統下，地契是房子的唯一證明。完美的情況下，地契可以一直追溯到國王分封土地的時代。然而實際上，因為地契所引起紛爭從來沒有停止過。所以，TORRENS TITLE也算是一種進步吧。
早期的房子，當然是單家獨院的，TORRENS TITLE就夠用了。但是隨著單元式公寓的出現，如何界定公寓的產權，特別是裡面大量公共區域的產權，就又成了問題。
COMPANY TITLE
早期出現過所謂COMPANY TITLE，也就是說，一棟公寓大樓，註冊成一個公司。購買其中的一個單元，其實就是購買這個公司的股份，成為這個公司的股東。因此大樓內公共區域，乃至公共設施的運行維護問題，都可以通過股東會議，迎刃而解。
但是COMPANY TITLE有個顯著缺點，就是買賣﹑出租的時候，也要通過股東會議。假如你的鄰居和你同時要賣房子呢？
STRATA TITLE
STRATA以前也有叫“BODY CORP”的，香港好像叫“業主立案法團”，中國大陸的“業主委員會”在法律上沒有這個高的地位。在STRATA TITLE之下，業主只擁有房子的內部空間，而房子的結構本身由STRATA 擁有。因此有“牆上的油漆屬於你，但是牆不屬於你”的說法。STRATA由業主組成，而業主必須要分攤房子的維護費用。這是目前澳洲公寓普遍採用的產權形式。
STRATA TITLE理論上是TORRENS TITLE的擴展。業主擁有完全內部空間，因此獲得買賣﹑租賃的完全自由。但是STRATA 為了維護建築的結構和公共環境，往往有很多規章。比如能不能養寵物﹑能不能安裝衛星天線﹑甚至晚上幾點之後要調低音量，都有可能規定下來。這就是考驗鄰里關係的時候了。而且，要定時分攤的公共維護費用，也令很多人避之不急。
COMMUNITY TITLE
雖然COMMUNITY TITLE引入已經十多年了，但是在很多人眼裡，還是新鮮事物。COMMUNITY類似于中國大陸的“小區”:由大房地產商成片開發的新區，為吸引買家，往往有小區會所（CLUB HOUSE）之類的設施，即使裡頭的道路等公共設施，也由房地產商抓刀。
這又引出了新問題﹕這些公共設施由誰負責。傳統的TORRENS TITLE自然關不了。而新區往往是單家獨院的房屋，不適用STARTA。於是想出了混血的COMMUNITY TITLE。
COMMUNITY TITLE可以理解成以TORRENS TITLE擁有房子本身，而以STRATA TITLE擁有公共設施。於是就找到人來為這個公共設施買單了。

tld128 · 发表于 2014-5-31 10:15:15

貌似合同上一定要有结构的示意图吧？
有的甚至会有房屋的平面图。不过是否必须我不清楚，只是我见到的apartment类的交易合同是会有整个strata的平面示意图（严格来说不算建筑平面图，更加不是结构图）。

garysu · 发表于 2014-5-31 11:27:33

原帖由 tld128 于 2010-1-24 01:03 发表
貌似合同上一定要有结构的示意图吧？
有的甚至会有房屋的平面图。不过是否必须我不清楚，只是我见到的apartment类的交易合同是会有整个strata的平面示意图（严格来说不算建筑平面图，更加不是结构图）。
似乎只是用来定义各个lot，还有基本的设施划分。apartment合同要有所有unit加公共设施的这些图，所以如果楼比较大，合同就要几十页了。