我的看房买地过程全纪录—墨尔本北区South Morang（小区照片更新在6楼）

特特喵

第一次发帖，以此记录我的看房买地过程。谢谢先：）
小女子我现在正住在nunawading租的unit里。想当初2007年刚来墨尔本的时候，是小袋同志急急忙忙出去找了租的房子，他也正式从他爸妈家搬出来跟我一起住。现在想想，我当时真的好傻好天真，总是跟小袋抱怨不喜欢纳纳卧丁，因为离城太远，没法跟同学经常一起活动，每天去学校要提早1个小时出门，高速路堵车，坐train又很贵。2007年的时候nunawading我们还能买得起还不错的house，3年中间，房价是噌噌的往上蹦，今天想买都买不起了。

想要买房的念头从我来澳洲2年多，也就是2009年的时候就已经存在了。但当时苦于手上没有资金，也只能空着手关注着墨尔本的房价。当时关注的都是一些在nunawading和附近的区的house。当发现这里的房价已经涨得超出我们预算的时候，我就明白我们快要买不起房了。于是我就着急上火，为了买房子的事情跟小袋急了好几次。最后终于决定要把中国的投资房收回来，然后买这里的房子。因为收中国的租金换算到AUD也就是我们现在租房子的租金，根本没多出来什么。每次出租到期什么的，还要麻烦小袋国内的亲属帮忙处理和重新出租。而且小袋一家老小早已经移民也没有打算回国，回中国旅游也呆不了个把月。等于中国的房子我们根本不会住。然后刚好碰上国内要给房地产降温，估计小袋的房子也涨得差不多涨幅趋缓，中国的买家开始期待降价，开始延长观望的时间。此时不卖，更待何时？于是去年下半年，小袋回国把房子卖了。但由于当时汇率太高，汇款太亏，所以在中国存了个定期，说等汇率低一点再汇回来（后来证明此举很不明智）。
然后我09年毕业了，当时汇率总是在6以上，根本降不下来。于是买房的计划拖了又拖（事实证明，买房越早约好，根本不能拖）。到了2010上半年，我们发现汇率降低的希望很渺茫，澳洲经济正稳定复苏中，汇率根本不可能再到4、5那样，而房价也在不断的涨。再看我们在中国那点可怜的定期利息，跟这边房价的涨幅根本不成比例。于是我又开始着急上火，决定不管利息多少，一定要马上换回来。于是小袋爸妈帮我们回国处理。到了6月的时候，我们终于拿到了买房资金。而此时，已经被房价远远甩在了后面。

因为知道我们的资金即将到位，5月份小袋同志又刚好升职training。于是“有钱有闲”的我们俩（其实钱很少，哈哈），终于开始了实际买房的动作。我们的买房要求：1）不贷款。紧紧抓牢预算。我们不想做房奴，宁愿把利息省下来去旅游。2）绿化环境要好，周围要安静。3）要有去city的公共交通。4）吃喝购物要方便。5）区的犯罪率不要太高，要安全。6）要house，房子越新越好，最好2层楼。除了这6条，我们就没有过多的要求了。像学校这类的，因为我和小袋打算做丁克，所以也就没有好校区的束缚。
[ 本帖最后由 特特喵 于 2010-9-5 01:11 编辑 ]

特特喵

本着这6个条件，我们先是把东区的房价普遍搜查了一遍，发现此地不容我！太贵了！我们连着3个周末去了好几次东区比较新的房子auction，本来以为底价不高，有希望。结果，去参加拍卖的人好多啊！而且，都真有钱啊～～那个价钱标得叫一个彪悍。我回来一路就气得眼泪啪嗒啪嗒的掉，小袋就边开车边叹气。他还问我，要不考虑贷款算了。我吼道：“不！我就不！我就不信我不贷款就买不到房子了！”过了一晚，当我气消了，小袋小心翼翼的蹭到我身边，说，要不咱们看看稍微旧一点的房子吧？人生总是有很多妥协的。我想了想，同意了，那咱就妥协吧。于是我们在网上搜索房子的时候，把价钱限制在我们的预算之下，然后一搜，果然出来的都是老老老老老老房子。那个砖啊，那个瓦啊，看得我心里凉飕飕嘀～小袋跟同事打听了一下，这种房子的维修费比较贵，管道什么的比较老。不过好处就是双砖房结实。于是我们又去看了几个老房子中的“新房子”，看来看去，最后总结就是，还得有一笔钱重新装修。可是我们预算有限，那么就意味着买了这个房子，还得存几年钱才能翻修，等于要在这种环境中先住几年。我跟小袋回家商量来商量去，最后决定，不放弃老房子，再看看更远一点的区吧。果然人生就是妥协了又妥协，被蹂躏了又蹂躏。

我夜里翻来覆去的睡不着（还好不要工作），于是决定上网看看有没有别的华人也有买房子的苦恼。一搜就搜到了澳洲我爱我家，天助我也，缘分啊缘分。原来这么多人都在苦苦看房买房的途中，我终于不寂寞了。我是一页一页的翻啊，发现讨论度很高的是一个叫point cook的区，在西边，而且很多年轻夫妇都开始买地建房的过程了。我shock了！原来大家都已经从东区发散出去了，而我还局限在东区这贵得让人发指的地界上。第二天跟小袋同志严肃的讨论来讨论去，觉得买地建房是一个很不错的选择。可以住新房，可以按自己喜欢的样子建，还可以拿到比较多的政府补贴。我还没来得及因发现了新大陆而高兴，就再一次受到了打击！原来大家早在2009年有的甚至2008年就搬到西边儿去了，而那时候的地价比现在又便宜了一大截。我悔啊～我恨啊～可是又有啥办法呢？赶紧的去那边儿看看吧。去之前先把大家总结的买地选地的注意事项列出来，然后又仔细研究了一下大家对于各个小区的评价和分析（在这里特别感谢澳洲有名的几位TZ写的PC买地建房帖！！！）。第二天我俩就屁颠儿屁颠儿地开着车奔西边儿去了。到了pointcook，我的妈呀，激动死我了，到处都是新房子，看得我那个欢喜啊。手里拿着打印出来的一个个小区售地中心的地址，冲啊！
首先到了waterhaven，觉得离shopping centre挺近的，挺方便。一问，地所剩无几，剩下的都是歪瓜咧枣，地很窄，不好建房。Sales挺热情，哗啦哗啦介绍一通，然后说，要想拿好地，等下一个stage吧，价钱也会涨一点儿。得，我俩也只好往下一个小区走了。小袋安慰我，没事儿，咱们还有机会。接着我们来到了澳洲上广受好评的alamanda，一问，情况跟waterhaven一样，没地了，要等next stage云云。再问现在的地价，已经挺高的了，下一期肯定会再高个几万。整个周末两天我俩又跑了好几个新区，情况都差不多。总结下来，PC地价咬咬牙还是能接受，可能就是预算不能建2层的房子（看吧，又要妥协了）只能建一层的大房子。最主要的是要等这些开发商的下一期。这个“下一期”就比较玄了，不能保证我们就能买到我们想要的地，比如朝向，frontage，easement等，大家都不是傻子，肯定都瞄着那些好的地准备开抢。回家的路上我跟小袋说，没事儿，为了咱的地，新stage发售的时候，提前三天去超市买一堆吃的喝的去它们门口扎帐篷排队我也要抢到我要的地。小袋说，行，到时候我请假陪你一起。
[ 本帖最后由 特特喵 于 2010-8-16 02:40 编辑 ]

特特喵

回家我总算安稳睡了一觉。星期一小袋同志training只用半天就回来了，他提议去PC再走一趟，看看整个区的环境，shoppingcentre等等。我正处在看地兴奋期，巴不得多去逛逛～花了一下午在PC，多半是在一些去过的新开发的小区里转悠，感受一下PC的大环境。回家又疯狂的泡在论坛里看别人对PC的评价，突然又发现了新的地名，WilliamsLanding，Tarneit，Truganina。尤其是发现Tarneit和Truganina也有新开发区而且比PC的地卖得便宜的时候，得，一晚上就花在研究这几个区里了。

接着就是实地考察了，找了小袋不用training的两天，把这3个区里的新开发小区都跑了一遍。有的有地，有的要等nextstage，但是，果然平均比PC便宜。除去WL（这个比较贵，但是确实有它的投资卖点），Tarneit和Truganina差不多比PC便宜4－5万。尤其是the heartlands还有很多的地可以选择。我在它的售地中心维持表面平静，其实内心激动死了，很想当场就抱住小袋蹦哒两下。小袋同志跟我一样，看他的小眼神儿我就知道他也内心汹涌，哈哈。我俩一步步匀着速度走出售地中心，然后快速的钻进车里抱成一团儿，OMG，便宜4万意味着什么？！意味着我可以建2层的房子，意味着我可以不用妥协！

往家开的时候，我俩一路哼着歌儿（抑制不住的高兴劲儿啊），然后小袋说“冷静冷静，不仅要看到优点，还要分析一下西边儿这些区的缺点。”我觉得很有道理（小袋同志你听见没，我夸你呢）。于是又开始热烈讨论。优点有很多，大家在澳洲都说的很详细了。比如：1）有很多规划中的建设，比如火车站，shopping mall，生活会越来越方便。2）越来越多的华人选择西边，意味着华人店面将会越来越多，买菜吃中餐肯定不成问题。3）有很多中产的年轻夫妇选择这些区，因此居民构成有一定保证，素质也会比较好。4）属于政府的重点发展计划，又有许多的开发商在这些区造势，还有个西边最好的学校。地价从前两年到现在涨了这么多，证明是投资的宝地，特别是对手上没有很多钱的来说。

缺点：1）是绿化的问题，地势又比较平，因此肯定不比东边起伏的郁郁葱葱，放眼看去的草都黄黄的（我说是冬天的原因，小袋说easternfreeway两边的草都是绿的），种植的树木好像都比较矮，符合西边的气候。绿化问题没个10年的时间应该是改善不了。2）自住的问题（也是mel所有新区的普遍问题）。西边PC，Tarneit那一片儿所有的地方都在开发，配套基础设施是会发展，但是就是目前可以使用或者看得到的都很有限，比如大的shoppingmall，火车站，说明居住的头几年里肯定享受不到。现在西边儿是热点中的热点，出租和买卖不停的进行，居民流动性大。某些小区没有开发完全（比如theheartlands），一些stage没有settlement，等settle之后又会有人来建房，入住的前面几年不会太清净。

3）我们还看网上的TZ讨论西边开车去city上下班的问题，有的说挺堵的，有的说正迎着太阳晃眼睛。小袋说，咱们没走过高峰，不能下定论。所以我和小袋同志选了一个weekday，早上7点不到就出门，从nunawading开到tarneit the heartlands的售地中心，然后8点准时往city的工作单位开。真的很堵！我们还想着1个小时应该差不多了。结果，经走西门大桥，整整开了1h25m，而且太阳真的很刺眼睛，小袋说他幸亏带太阳镜，要不就瞎了。后来回去看地图，发现可以走princesshighway可以避开上西门大桥前最堵的那一段，然后经过动物园去city。于是乎，我们俩又选了一个weekday8am重新按这个路走了一遍。结果，还是堵！两条路花差不多时间。本来我们每天8点从nunawading走eastern freeway的时候都觉得挺堵的，要1个小时才能到我学校（在city）。原来山外有山，Tarneit更厉害。小袋同志宣布，这是西边的这些区最大的缺点。每天要花将近3个小时在路上，太郁闷了。而且还有居民不停搬入西边，交通压力肯定要增加，而政府未来的道路改善计划肯定短期跟不上。要想快，只能等过几年火车站造好。

经历了高峰期的交通体验，小袋同志心里有了疙瘩，毕竟他是天天开车上班的人。我俩商量，把西边儿作为预备选择，至少知道自己有了选择，就没有那么提心吊胆。不要再犯在东边看房的错误，目光要打开，不要又局限在西边。就这样，我们踏上了墨尔本北区看地的道路。
[ 本帖最后由 特特喵 于 2010-8-16 13:42 编辑 ]

特特喵

北边看地的道路上，我们首先出发到正北，也就是epping那边儿。有好几个盘在epping north新开发，比如Lyndarum estate、Aurora estate。其中对Lyndarum（开发商：AVJennings）印象比较深。第一，因为我们跟PorterDavis在Lyndarum展示房的sales聊了挺久的，第二，跟Lyndarum的sales又聊了1个小时。我们去的时候也是已经release的地卖光了（我俩怎么这么背？！难道RP不好？！还是接近the end offinancial year地产开发商急着把地卖出去好收回一部分资金？！），要等下一期release，正好是当时那个星期的周末release。但周末release的地只做成house land package，所以我们想买Lyndarum就只能赶快选个builder。之前因为拜读各位的买地建房帖，已经了解大家对PD的评价比较高，我俩当天下午就把所有的时间花在PD的display和售地中心两边了。PD也确实牛，靠着reserve的那一侧的地Lyndarum全部给了PD，其它的builder只能在路的另一侧各自占了两三块地。地都不大，价钱却不便宜。PD手里最大的那块地才400平米，建两层楼的Moreland27要47万，这还什么都没升级呢！建完以后属于基本没有后院的那种。我跟小袋迅速对望了一下，从彼此眼神儿里读信息，都看到了一个字：贵！哎，买不起啊。不过表扬一下lyndarum那里的sales，超级无敌耐心，跟我们分析周边环境，规划，好像小区门口就马上要开建一个safeway，还有学校什么的。PD的人也挺热情，walk us through展示房（因为当时moreland在加建一个alfresco和一个rumpus，等于是从27扩建到30的面积，所以建筑期间一般不能给外人进），边走边聊，交流他对北区的看法和西区的看法。整整一下午我俩都在talk talktalk，嘴都干了。到人家快下班了，我们终于从Lyndarum离开。超出我们的预算，地也不算很满意（我们还是去得太晚了拿不到好地），听homeone上的人评价开发商AVJennings一般速度比较缓慢，综合以后，我们放弃了Lyndarum。

我看地之前对北区的了解仅限于epping那条火车站沿线的地名，完全没有对西北地区和东北地区进行过了解。后来经过西区看地总结出一个办法，就是在各个builder的网站上找display house的地址和house landpackage，这样就能快速的知道有哪些新开发的小区，并且能大概了解一个地价。然后逐一去这些小区的主页上registeryour interest，隔1天就能收到estate的信息邮件。然后从这些信息里试图去了解分析小区的规模、地的size、周边环境、交通、开发商成熟度等等，这样方便缩小看地的范围。如果有特别吸引你的新estate，那么肯定要去实地考察的。如果是不太感兴趣的小区，那就从里面挑选出最钟意的几块地，打电话先问问是否已出售、价钱之类的，再要求sales把engineering plan、buildingrestriction之类文件的email过来。如果价钱能在预算里对上号，综合engineeringplan上的坡度、easement、自己想要建的房型之类的，再决定去不去实地考察。一般新开发的小区售地中心都11am以后开门，所以一下午效率再高，也跑不了几个盘。时间就是金钱，与其一个一个看过去，还不如先挑喜欢的看。

西北有Caroline Springs，在新开发的小区中算比较成熟了，很漂亮，环境也不错，所以连带着价钱也超出我的预算了。（Craigieburn我就不说了，有买在那里的TZ已经开帖介绍过了。）没办法，掉头往稍微东北方向走吧。于是我借着builder网页上的指引，筛选了几个estate去考察。

顺着Plenty Rd穿过Bundoora和Mill Park继续向北，有个区叫Mernda。Mernda往东有个区叫Doreen（如下图），这几个区的LGA都是City of Whittlesea。好吧，我承认我前两年没生活在墨尔本而是生活在火星，怎么这么多区听都没听过？！我们俩第一个去看的新盘是位于Mernda的Mernda Villages（由Stockland开发）。这是一个很大的开发项目，规模跟位于Craigiburn的Highlands差不多，大约会有1800个block。会有自己小区内的shoppingcentre，会有medical centre、primaryschool、child care centre、supermarket以及活动中心，等于是独自形成一个小型的卫星区，所有的设施都within reach，几年后几乎可以不用出小区，很方便。但对我和小袋同志来说，我们选的estate比较注重这个estate的环境，而这些小区内部设施对我们来说没有特别大的吸引力。不过这些设施对于有孩子有老人在这边的家庭应该是绝对绝对加分的。小区内开发商保留了许多原有的高大树木，规划的park也在一一建设中，绿色比例比较高。我们去的那天上一期的地已经卖得差不多了（您瞧瞧我俩的RP！怒～），下一期的地大概过2周就会release，价钱比PC那边儿低很多，大概20W出头可以买到448的地。小袋很激动，在车上“yes yes”喊个不停，因为我俩的选择又多了一个，价钱也挺好。

2010-8-17 18:25:52 上传
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Mernda还有另外一些estates，比如Woodland Waters，Renaissence Rise（开发商：Oliver Hume），Riverdale等等。其中Woodland Waters是由新加坡很有名的地产集团开发的（homeone上有讨论），听说这个estate的广告在新加坡做的很大，吸引了挺多新加坡人到这里买地，所以地价被炒高。有名的地产开发商做的小区规划果然不错，借助原有的地势起伏与高大树木，构造了很美丽的风景。从engineeringplan上来说唯一问题就是某些地坡度稍大，可能会直接导致site costs比较高。另外从环境上来说，有山有水，只可惜水是死水，是人工挖出的小湖。日后若是管理不善，那么很可能有气味或者养蚊子。Riverdale已经基本售完，想买它的地基本上只能等别人出售了。Riverdale和WoodlandWaters的位置相对来讲比较靠近City，但也就离城近个2km左右。Mernda Villages和Renaissence相连，离City差不多28－29km，在Plenty Rd上往北过了Bridge Inn Rd的西侧。

接下来我们又看了在Doreen的Plenty River estate，价格比Mernda还便宜。但是sales很不耐烦，明明没什么客人，还硬要表现得自己很忙的样子。我们问一句，她就答一句，多一句都没有。感觉好像这个estate很热门，根本不差我们这一个买家。我问离这个estate最近的MedicalCentre有多远、在何处，她哧笑反问一句：“为什么要问Medical Centre？你很喜欢去吗？”我当时就觉得恶心了，不知道这开发商是怎么培训它的sales的？！小袋说别因为恶心的sales而错过好的estate，所以我们还是在附近转了转，发现estate的四周被farmland和空地包围，这些空地却不是什么reserve，所以以后肯定还要断断续续地开发。感觉单个estate的发展很迅速，而estate与estate之间缺乏连接，没有道路，没有商店，从而肯定也限制了自身的发展，估计还要个十来年才能形成气候，整个Doreen的规划不能跟西边的PC比（我个人的感觉，仅供参考）。与Mernda相比较，我自己更倾向于Mernda，这个区新的大型超市已经准备开建，estate与estate连接比较紧密。Doreen和Mernda都还比较缺乏公共交通。暂时没有火车没有tram，只有bus。要靠公共交通去city就必须先开车或bus去临近区换乘火车。
[ 本帖最后由 特特喵 于 2010-8-18 13:29 编辑 ]

特特喵

我俩看完了Mernda和Doreen才看到了一个叫SouthMorang的suburb。之前我根本没留意过。为啥呢？在PD的主页上我看到的House Land Package地图上标的SouthMorang的新的estate在Mernda更往北去了。我当时就想，Mernda Village estate差不多都离City29km了，不能再买远了。结果，这是完完全全的误导啊,PD的地图有相当大的误差。后来我才知道，SouthMorang在Mernda以南，紧临Mill Park，处在这两个区之间。通过在realestate.com.au上搜查MillPark时才发现的South Morang有许多新的estates，而且，它比Mernda更近！于是我迅速将这个发现传达给小袋，我俩又开始在SouthMorang转悠。

首先看的是开发商Oliver Hume的Palisades。实话实说，这是我在北区考察中看到的最漂亮的estate（见下图），而且我认为它也是处在SouthMorang最好的位置。它依靠着一座小丘陵而开发，地势起伏，离大路有一段距离，比较安静。数量并不多，只有几百户，但地都比较大，没有500平米以下的。这意味着房屋的密度不会很高。再看散布在estate周围的房屋，已存的房屋基本都是地大屋大，且没有什么特别破的旧房子，密度比较稀疏，地势起伏，错落有致，绿化也已经成熟。Palisades也颇有些“老区新屋”的风格，力求融入周围的房屋建筑风格。尽管属于新的estate，却保持地的宽大，可以建前院的fence（building restriction要求前面的fence是砖头和镂空栏杆相间隔，不像大多数新estate不准围前院的规定），不过多的铲平地势，有起有落。相信等不久全部开发完成，将是一番精致景象。这是北边唯一一个我认同可以用prestige作为形容词的新estate，有少而精的感觉。价钱在北边的新区里看不算便宜，但是以地的大小来看，已经很实惠了。当时我去看的时候是6月底，最小的510多平米的地是快24W。我和袋鼠商量，如果咬牙拿下，那么就意味着只能建一层楼。如果能在这种estate里面住着，一层我也愿意。不过随着地势起伏，building上的问题也出现了。因为slope超过2m，没有大builder愿意做。我曾经拿着那块地的engineeringplan去找了很多开发商，都说不行，让我换平一点的地。我又在homeone上面寻求帮助，那里的TZ推荐了几个slope builder，我去询了一下价，哎，果然很贵，这种slopebuilder属于为你量身定做的，价格跟大的builder不在同一个档次上，再加上为slope做的地基，retaining wall，我们根本建不起。没有钱，啊啊啊啊！！内心再怎么嚎叫也只能放弃这个estate。

2010-8-18 04:30:14 上传
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在搜寻中，又发现了另一个estate，叫Hawkstowe（开发商：Stockland）。整个小区规模大概700户，分为Hawkstowe East和Hawkstowe West两大块（见下图）。旨在打造“生活在自然里”的小区，可以享受超过10 hectares的绿化环境。虽然不像Palisades那样地势起伏，但绿化一流。周围被大片的Plenty Gorge Reserve所包裹，隔着栏杆就能看见有成群的野袋鼠蹦来蹦去。想想绿地、树木和袋鼠等野生动物就在周围，让我很心动。我之前就说过我不是特别看重小区的什么篮球场／childcare centre之类的，我比较看重环境和绿化。由于是和Mernda Villages同一个开发商所开发，那里的几个Sales是在Mernda Village和Hawkstowe轮流上班。接待我们的是一个女sales，很热情也很爱笑，给人感觉比较活泼阳光。介绍说Hawkstowe比较偏向自住和环境，比较偏向吸引2nd／3rd home buyer，因此地价比较MV贵一些。而Mernda Villages比较偏重于投资或者1st homebuyer，地价便宜，并且所有的amenities within reach，生活便利。如果她这番言论是直接说给我听的，我也许会有些怀疑，但刚好是我们在旁边等她，她跟接待的一对年轻couple说的，sales centre很静，我们听得很清楚。最后那对couple和另外一对华人couple都被推荐去了MV estate，因为他们是首次购房，希望地价尽可能便宜一点。她跟我们介绍Hawkstowe的时候也比较实在，告诉我们Hawkstowe有一个缺点，就是有一组高压电塔穿过东西两片住宅之间那块长条形绿地。因为之前也做过功课，知道能看见高压线和高压塔绝对影响房价，而且离得太近会影响健康。Sales说stockland将用比较多的estate内部绿化去掩盖这个缺点，并且建议我们去小区里转一转，感觉一下有没有高压线带来的视觉上的问题。我们就开着车在小区里面转了两圈，东西住宅区都看了一下，果然除了最靠近高压线的那两条街道能直接看见高压塔，后面的街道都被前面的街道挡住了视线，走路和开车的时候刚好不怎么能看见。我跟小袋同志讨论，小区各方面很符合我们的要求，开发商也是比较大的有经验的，我们看中的那块地虽然不大，400多平米（16m frontage），但好在地方方正正，算比较平坦的，只有一点点fill，后院朝北，不是corner block，没有风水上的一些问题，地价也刚好可以承受。离高压线的垂直距离也没有很近（400－500m），离高压塔就更远了。在房子的正面跟后院方向完全看不到高压塔的存在，侧面有可能。但因为跟我们的lot并排的还有好多个lot，高压塔能被别人建的房子和树木遮挡掉。整个小区来看，除了绿化不错以外，所有lot的开发也接近尾声（08年就已经开卖了），我们选的地已经是剩下20几块地里面的1块，sales告诉我们已经没有几块新地可以release了，大概明年上半年可以全部卖完，施工人员会在小区里继续完成park的建设，salescentre会撤走。这就说明小区的整体建设已经接近尾声，外来的闲杂人员将减少，小区会更加安静安全。但也绝不能忽略高压线这个缺点而盲目下订金！必须仔细研究一下。

2010-8-18 04:30:14 上传
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这一研究就整整研究了快一个星期。回家先是打长途电话求助老妈老爸，让他们找这方面的专家咨询一下，到底离开高压线多远是绝对安全的。接着上网查找关于高压线电磁辐射方面的文章。老妈回电话说找了一个专门在高压线这方面工作的亲戚，回答说两三百米绝对没问题了，高压线产生的电磁辐射很小，国内的安全标准就是几十米，反而是变电站，路边的电线杆上的小变电箱（是这么叫的吗？像个小铁皮盒子似的东西）以及发射塔的辐射很厉害，如果周围有变电站（如果没记错，Truganina那里西边最好的私校隔壁就有一个超级大的变电站）或者发射塔，那么离开远一点比较保险。又通过亲戚找了一个某著名大学专门研究电的老教授，回答说三四百米以外绝对零辐射，一两百米以内还是不要买了。这些回答对比我网上找到的信息，结果有些出入。有的是说中国的标准太低，几十米就等于安全，一些欧洲国家的最新研究说儿童和怀孕的妇女容易收到辐射危害，而英国对于儿童的电磁辐射安全值是0.06microTesla,而北欧则认为0.02以下是电磁辐射对儿童的安全值。于是我又打电话咨询Council，Council把电话转接到了专门管理高压电线的部门让我咨询他们。这个部门的工作人员告诉我如果有开发商在高压电线旁边开发，那么他们的开发计划和实施必定要受到相关检测部门的审核以及电力部门的批准（因为怕开发商的开发影响到高压线和高压塔），如果已经是批准的开发项目，那么居民住宅房屋离高压电线塔的距离一定是安全距离，让我们不用担心。因为没有一个实际的测量数据能够证明我看中的lot到底会受到多少辐射，所以我还是不放心。又打了一个电话给这个管高压线的公司部门，询问有没有地方可以做检测。回答说如果实在很concern的话，可以要求council帮你借相关检测仪器。小袋同志说，拿了仪器咱也不会使不会看，不如直接找找看做这方面检测的公司吧，好歹也专业一些。于是我俩就在yellowpage上找了好几家专业环境检测公司，最后选中了一家可以出报告的，约好时间在Hawkstowe，等着看实际检测结果。

来的是一个澳洲老头，开着辆大奔。下车手里提个小黑匣，里面拿出来一个跟对讲机似的东西，然后开测。我们的地所在的stage还没有settle，所以stage周围拦了一圈铁围栏，进出的路那里拦了一段儿挂小旗的绳子，意思就是非施工人员不能进。我们看中的lot刚好就是围栏那边第一块，但我和小袋同志特规矩，之前都乖乖隔着围栏研究和查看，生怕人家说我们没素质，随便进入施工现场。这老头一来，停都没停，直接大长腿就从绳子上跨过去了，我俩傻眼，然后就迅速跟上，但走得小心翼翼的，怕工人把我们撵出去。老头在我们的地上停下来，拿着测量仪左左右右上上下下量了老半天，结果说：“你们这里是0”。我开始还想着如果测出来是0.6以上我这地到底是要还是不要呢，结果居然是0！ 这老头看我们俩惊讶的脸，怕我们俩以为他的机器有毛病，是来骗钱的，所以主动要求往电线塔底下走，说看看近一点有没有辐射。我们当然愿意，毕竟请他来测要1小时170刀呢，最好能把时间拖到1小时出这钱才比较不肉疼。走到离电线塔50米的地方，测出来是1。老头说，按澳洲的标准，电磁辐射测出来低于4就没问题。接着老头又提议去外面大路上（Plenty Rd）的普通电线杆下测一测。我俩就开着车跟着大奔往小区外走。来到大路上的一个普通电线杆下，上面有一个小的变电箱，一测，那仪表就唰的显示4，我俩当时觉得头就疼了，夸张点说感觉好像辐射在不断涌入，哈哈。老头挺得意，意思是“瞧，我的仪器不是坏的来骗钱的”。接着又跟我们讨论了一些电磁辐射比较厉害的东西，比如变电站，发射塔，家里微波炉和咪表，还建议我们建房的时候把咪表放在离主卧比较远的地方。然后老头就潇洒的收钱走人啦。我自己觉得这钱花得挺值，至少买了一个安心，而且这块地可以纳入我们的选择范围。

在研究电磁辐射的同一星期，我们找了一个weekday把早高峰开了一遍。同样是8am到了Hawkstowe小区售地中心，准时向City前进。因为不熟，所以设定了GPS，然后跟着开。Plenty Rd到上高速那一段还可以，不算堵。我们本来以为会顺着northern ring走很久，没想到GPS让我们走了几分钟就指示我们下高速，然后绕啊绕的到了一个不知道什么铁路和公路交叉的很复杂的路口让我们继续走。第一次走，所以就走错了道，没走直行走了转弯道，然后就糊里糊涂的走到了High St上，有好长一段都是限速40。小袋说，完了，今天白起这么早了，开错了路，肯定绕远了，所以今天的早高峰测试不准确。没想到啊没想到，早上的High St一点都不high，很安静，两边的店面都关着门，车也很少很少。虽然限速低，但一点儿都不堵，让我们总共只花费了45分钟就到达目的地。小袋同志很满意。

剩下的就是要分析整个suburb的发展、规划，全面的考察它的现况、潜力等等，然后进行选择。之前提到有两块地我在考虑，一个在西边儿的Tarneit，一个在北边的Mernda，现在再加上这个在South Morang的，所以我必须要三选一。前面已经大致分析了西边儿和Mernda的情况（当然都是我的个人观点，仅供参考），最后就剩下SouthMorang没分析了。这两天我会把它写完。
[ 本帖最后由 特特喵 于 2011-3-5 02:36 编辑 ]

特特喵

之前说过，South Morang南面紧邻Mill Park，西面紧邻Epping。如今Mill Park的房价在稳定上升中，也许能带动South Morang，也许不能。所以不能单看周围有不错的区就下定论说旁边的区也会跟着涨。主要还是要看这个区自身的整体规划以及居住环境。

首先，公共交通的发展。从City of Whittlesea的网页上来看，新发展的几个suburbs（South Morang、Mernda、Doreen），唯独South Morang有未来的公共交通网络规划图（见：http://www.whittlesea.vic.gov.au/files/2714_South_Morang_Future_Transport_Network_web.pdf）。现在北边的交通（特指Plenty Rd这一线）并没有很大的交通压力，只是这几个suburbs比较缺乏能通往City的freeway而已。虽然目前早晚高峰不需要太多依靠公共交通，由于Mernda有许多大的estates开发，几千个lot的居民会随之搬入，将来的交通压力肯定会增长，那么几年以后Plenty Rd无法不面临拥堵的状况。本地政府也显然考虑到了基础公共交通的必要，准备Tram Extension（一直连接到Bundoora的Tramline）、重新修路，并进行某些路的延长与Duplication。GordonsRd（是连接Plenty Rd和其西侧的一些estates的一条主路）已经开始做重新修建的工程，此工程完成后将进行Plenty Rd 在South Morang这一段的Duplication建设。更值得注意的是，Epping Railway Line Extension to South Morang将于今年年底开工，计划于2013年完成，计划的South Morang Station所在地点从Hawkstowe estate开车6分钟就到了，即可以享受公共交通，又不受其噪音干扰。曾经在考察Mernda这个suburb的时候打电话咨询过Railway Line Extension from South Morang to Mernda的计划，Council回答说此计划Vague（不确定），因为政府缺乏资金来建设，而且短期内注重开发SouthMorang这一片，就算要造South Morang－Mernda这一段的火车线，那么计划中的start date is 2027。Council的工作人员说，South Morang and Mernda Railway Alliance的人本来提议要把2027年这个build time提前，结果遭到了政府的否决。所以可想而知，Mernda的火车还要至少17年才能享受到，对于自住的人来说，近20年只能依靠个人交通工具和临近suburb的公共交通才行。而South Morang只需要等3年。现在Plenty Rd交通即使高峰期也比较顺畅，nothing to worry about。

2010-8-19 13:26:02 上传
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从生活方面来说，Westfield Plenty Valley Shopping Mall已经建成了前2个stage（and 6 more stages to go on），坐落在Mill Park和South Morang的交界处，未来的South Morang火车站也属于shopping mall plan的一部分。现在mall里已经有Woolworths，Coles，Aldi，Kmart和Target，还有foot court，还有Dick Smith, JB Hi Fi, Reble Sports, Pets shop, fashion and homewares’shops。顺着Plenty Rd再往南开，有University Hill。从McDonalds Rd往西去Epping Plaza也很方便。或者开车20分钟去Greensborough centre也是不错的选择。另外，对于装修或者工具需要来说，Bunnings在MillPark就有一家。要买华人食品，可以去Preston。SouthMorang西洋快餐相对多，还有一家Sophia。在millpark有一家La porchetta。未来有一家水果蔬菜市场将搬到Eppingnorth。Mernda的Town centre也在开车5分钟的距离内。

看病求诊来说，South Morang区内有South Morang Medical Centre在Gorge Rd上，有PlentyValley Medical Centre在McDonalds Rd上。South Morang区外10－15mins drive的距离中，有2个24小时的Medical clinics，有Northern Hospital in Epping。对于宠物看病来说，附近有4个Vet Clinics，有1个Animal Hospital在Bundoora。

从治安和犯罪率来说，我分别查了VIC Police 08／09 Crime Statistics by LGA（Local Government Area）和 by PSA（Police Service Area）的数据，特别把Whittlesea和Wyndham比较了一下（因为我要决定选择Tarneit还是北边）。从offences recorded总数上来说，Whittlesea多一些（Whittlesea＝9368，Wyndham＝8955），从犯罪率增长上来说（from 07／08－08／09），City of Wyndham是Whittlesea的2倍多。

从绿化环境上来说，South Morang有很多树木，有矮的丘陵，PlentyGorge Reserve，还有一些Parks，绿色很多。

从State Government的发展计划来说，South Morang，Mernda以及Epping North等都在Melbourne 2030计划之内，与西边的那些suburbs一样。

当然South Morang也不是没有缺点的。第一，高压线的问题。South Morang有高压线和高压塔覆盖。那么选地买房的时候一定要注意离开它们越远越好。第二，华人餐馆比较少，对于经常需要去下馆子的TZ，那么你就只能开到Preston去了。第三，South Morang几乎没什么Pub，晚上更不会像Boxhill那样有很多吃饭的店都开到很晚，所以这个suburb不适合很喜欢热闹的人。第四，没有好的公立学校，孩子只能去私校。

比较之下，因为绿色环境、交通等问题，我最终选择了Hawkstowe，预计9月份地就会title。如果不出差错，应该明年年初就可以建房了，oh yeah～～签合约的时候，Stockland送了一瓶酒，当天晚上我就喝high了，因为小袋同志不喝酒，所以都被我贪了，哈哈。回头想想，我们俩买地买得太不容易了！！！(改天我去多拍点小区的照片，现附上一张我的地所在的街道的照片)

2010-8-19 13:36:26 上传
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经过这一次，我感觉买地买房最重要的是必须清楚自己到底想要什么，需要什么，结合预算来做考虑。比如有孩子的TZ肯定要考虑上学的问题，有老人在这边的TZ可能要考虑公共交通、华人社圈的远近（因为老人比较怕寂寞，需要跟语言相同的人交流）。可以参考别人的意见，可以交流彼此的看法，但不要让别人替你做决定。自己喜欢才是真的喜欢！

发此帖感谢澳洲那些分享买地经验的同学，并为以后要买地买自住房的同学提供一点参考。也许以后有时间会写写建房过程。至于想买房投资的同学还是多看看有投资经验的TZ发的帖子吧，呵呵，我是一窍不通啊。

谢谢各位给我加分捧场

The end
Update the photos of Hawkstowe Estate as I promised :)
今天天空很阴沉，没什么阳光

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Hawkstowe旁边Plenty Gorge Reserve里的袋鼠，傍晚时会有一大群

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[ 本帖最后由 特特喵 于 2010-8-21 20:48 编辑 ]

明月星光

支持一个 不过看1楼感觉错过1年时间好冤- -！

特特喵

谢谢支持，我真的是比窦娥还冤

jands

等著看續集

petercome

小女子,Well done