参加活动：墨尔本东区买房记

墨尔本大伟 · 发表于 2014-5-31 10:37:24

本帖最后由墨尔本大伟于 2014-3-18 21:10 编辑
本人背景介绍： 2010年来墨尔本念书，金融专业毕业。之前在国内的国营企业已经工作过一段时间。现在刚刚步入事业轨道的老菜鸟一头。对付考试智商尚可，主业还是头金融分析师CFA and Financial advisor。 CPA考试拿hd那种书呆子。但是属于实战：炒股长期变成股东（2007开始炒股，现在还拿着中国B 股900932 陆家嘴），炒期货炒的陪的不敢和老婆说（2012年七月1分钟内做空恒生指数失败输掉上千刀），赌球赌一年才赚了5块钱那种投资loser 。
2012年3月份从美国波士顿访问交流回来毕业后，打算就在墨尔本长待了。捏着手上微薄的的积蓄，不知道哪根神经搭错了，准备买房。当时工作都没有。但是我接触墨尔本房地产投资挺早的，2010年年初刚来就去 deakin uni 的某个讲堂听过iron fish 周华的演讲。感觉嘛，呵呵，笑而不语。带我去听课的朋友到通过炒西北的地皮貌似赚了几万块。
1. 2012年4月开始看房。当时很盲目，从楼花也看，建成房。当时租在south yarra ，就把south yarra的楼花看了个全。最认真开始买房的时候，看了一个2013年十月份交房的房子， 52，53万的2房+study room，就在toorak rd边上。有点担心会吵。后来因为不会买房，蠢到连offer都不会出，居然写email去出价，不敢去中介office，也不敢打电话.  中介可能因为我看起来太蠢，也就没搭理我。可能楼花已经80% sold，我估计当时有人也在抢，所以中介没理我。看了一个yarra house, 也要50多万。貌似今年终于开始盖了。
2. 接着看praharan  chapel 边上的某个楼盘，建成房子，这楼现在好像非常便宜，里面还有单元卖！中介仿佛是barry plant ， 2房才 40多万，不记得为啥原因没买。但是如果想投资那个不错，租金回报率 5%以上。
3. 太平洋toorak rd 200号， 2房2bath ，好像60多万拍的，买不起，作罢。第一次去auction. 买家是华人。当时在阳台上闻到太平洋餐厅烧腊还有天府川菜混着的销魂味道。 Toorak 200号我们后来拼命找类似的户型，被一个在richmond 华人中介用虚假广告骗到，但是没损失钱。还看过一个mcfalan st 已经chamber st 类似户型的物业。两个房子外观酷似我在美国波士顿街头常见的豪华公寓，米白色。当时兴奋的用小尺子在floor plan上量面积。后来听说60多万拍卖，都不敢去拍
4. south yarra powell st 附近的一房一厅，和许多华人一样，挥舞支票本去的。 37万拍到。当时以为就一定买的到，满心欢喜，好像也是barry plant, 后来听不懂什么叫做reserve price.  愤然以为中介骗了我。37万，还带个10多个平方米的back yard和车位的完美公寓。当时还想着隔开一个房间给我老婆妹妹住。  很愤怒的挥手而去。最后这个房子流拍了。现在有时候还路过那边，想想自己的愚昧还想笑。。。。。后来问了下里面的租户，是房东的朋友，说要卖40万。
5.我最心疼的一套房子，一个2层复试的apt, 在south yarra darling st ，中介是 ben mac ，我现在记得那套房子，我和我老婆特别喜欢的房子。  当时我记得我出 50万，后来特别奇怪，房东 49万卖的。中介当天晚上告诉我，你们海外人士很难买房。我们2个当时难受了很多天，老婆差点都哭了。

大概6，7月份的样子，生意做的还可以，仿佛要发点小财财，觉得神暗中在告诉我，或许可以往外围house看看提高自己的budget？想来都好笑，因为我们之前和同事都说apt多好，但是不知道为什么，开始往外看house 可能也是affordable.
6. south yarra看旁边的一个房子sale ， 300多平米的地带着一个破duplex的其中一半，70多万，肯定要推掉，中间肯定要有建设周期，怕负担不起房租，尿遁。。。当时也觉得想拆掉一半屋顶，隔壁邻居的duplex 屋顶连着怎么办，我跑去问那半边的领居，他是个tenant ,根本不知道要卖。  现在想起来再次笑。。corner land  ，south yarra ，带着permit，67万觉得贵。。。现在有时还路过那边，看到屋顶被拆掉一半，地面已经平了。中介是hocking stuart south yarra
7 south yarra toorak 图书馆后面的一个老房子，走路去hawksburn火车站好像也是70多万，中国人的房子，auction觉得买不起，尿遁。也是 corner land  ... 当时没买车，和老婆还有她妹妹半夜偷偷摸摸去外面围绕着房子打转转，还迷路了。
8开始转折点了，发了点小财，我拿着考完cfa的金融计算器算算，嗯，仿佛买个house也可以阿，只要rental够高，杠杆化一下，house也买得起啊！  之前我还和老婆和其他同事吹牛说，买车不能买日本车（怕死），买房先买apt（怕还不起）。  从这一刻开始，买车只买日本车，买房只买house!
去哪里买house 呢？当时刚刚毕业，肯定想买在大学周边， deakin uni不幸被我惦记上了，因为我记得当时2010带着人去deakin那边看出租房，有个开宝马1系的奇葩房东把房子隔成了10来个小屋，我当时算了下，他的回报率一年大概7%左右。  burwood开始纳入我的魔爪。rental yield是我考虑重点。看来看去，仿佛burwood 和burwood east 靠近deakin uni附近是个好地方。嗯，让个当中介的朋友带去看了个burwood east 房子， 75万左右， 800多平米，房子被切割成好多房间给学生，一个月可以租到3000多。我想买，我老婆觉得远。。。。可笑吧，因为她不会开车，所以burwood east 觉的远！！现在想起来泪流满面，burwood east远。。。再次显示无比愚昧。。。
9.  Burwood east blackburn rd的一个townhouse，好像 50多万，3房，房子看着很单薄，Fletcher 的房子，中介我还记得一个戴眼镜的胖老头叫做David的。我们inspection 当天是开着我们刚买的2009年产手摇车窗版的nissan tiida 乞丐版车去的。 inspection去的比中介还早，但是最后没买好像因为睡过头没来得及auction，老婆也说远。 give up.
10 . 5 Leonard Street burwood 外面趴着了看。一套4br的房子，600多平米，房屋状况惨不忍睹，后院也是惨不忍睹。。中介是allens,专门喜欢搞些烂房子让自己去折腾。。。好像当时60多万的样子。。。。当时有点犹豫，老婆说阴森恐怖。前段时间好像发现卖了61万的样子。
当时我和老婆无聊到开着车满地看有没有广告牌子，皇天不负苦心人，
9.就在看看那个烂房子的路上，看到station street 路边立了个牌子， cooper newman中介，我觉得他家中介名字很好听啊。和我上大学用的第一款mp3名字一样，纽曼。记住了。也不知道多少钱，让我老婆记住地址，然后回来看，哇靠！ 711平米！ 3房，，，62.5万！！纳尼？ incredible good price. 早上马上call中介， arrange inspection 老婆大人表示老房子还不错啊，就是后院怎么这么多树木。 .当时同看的还有一个年轻的小伙子，我一直不友好的眼光看着人家。第二天报价，，，当天晚上拿下。。很巧，当时就在south yarra claremount hotel门口接到中介电话，那是我刚来澳洲第一个落脚点。当时一个澳洲朋友都不认识，3年后我就买房了。用光阴的故事这首音乐来配乐真没错。
9. 定下来这个房子后，闲着蛋疼 south yarra Melbourne High School 旁边， 38 CLAREMOUNT St 有个三层的boutique townhouse拍。  才52万就没人举手了！！！hocking stuart那个叫做Wallace的小帅哥，之前老打交道。看着我都快要求我了。。我走了。。。不带走一丝云彩。。。最后流拍。。。。。如果买下，这房子rental yield轻松突破7%。。。
10， 2012年 8.29 settle, 没settle 就开始做town planning permit. 带着town planner 跑去房子旁边被当时房主抓个正着，一个慈祥的老太太，在乡下住。告诉我这个房子50多年了。我这才知道这房子这么长历史了。我答应她不会knock down她心爱的老房子。
现在已经把application往上交了，最近要砍树。
11. 2012年12月份还是2013 年 1月份我房子后面卖一块空地，是和我房子接起来的，  900多平，当时心痒痒了，想再搞一票然后和我的现在房子一起搞apt开发。因为easement 横在2个房子中间的原因作罢。请了一票弟兄来看，最后作罢。最后空地卖了82.5 万。旁边的负责卖的allens 中介跑来看我们的房子说我你的房子买值得了，马屁拍得我好像很开心的样子。  所以以后我卖老房子应该会找allens 。尽管同一条街上的房子号称都涨了，其实我也知道，没有变现前，浮盈都是虚空。我一直记得一分钟内亏1000刀的那个case.
哦，忘记mention 另外2个opportunity
hawthorn east,  3个townhouse, 1000多平米的地皮， 60%-80% 以上程度完工，好像builder 出问题了， common wealth bank开160 万。哈哈哈哈，银行没人，当然没买到。
2013年 3月份，balwyn 8 bruce st 1350平米地皮，  最后貌似167万成交。我嚎了一次145就不敢继续喊了。现在物业应该超过200万了。可以google这个房子的信息。现在网站还在呢。这个房子我找了好多设计师去看，还去city council聊的很深入。花了我440块钱画图钱。前两条和设计师喝咖啡的时候，我们说起这个事情还都无语。
当然 hawthorn east和balwyn项目属于经济收入彻底改观后，然后当商业开发项目来衡量的。不是自住房。所以没啥参考意义。
投资房产慢慢长路，刚刚开始，不急。踏实的在路上走着就好。。。
结论：不要太迷信专业人士的意见，哪怕他号称所谓的开宾利，哪怕他是头所谓的financial advisor 和Cfa ,cpa ....哪怕他每天看bloomberg terminal ，下单手指纷飞,用黑莓手机随时关注财经消息，哪怕他用 spss 做房价线性回归，蒙特卡洛水晶球软件模拟投资回报, excel和金融计算器算出来的东西完全可能是bull shit...就用我理论上最擅长的金融来说，我当时按照我们圈子流传的消息来看，我坚决的对赌澳洲利率不会再大幅下调，又担心variable上涨受不了，居然全部固定在5.3%！成为我们身边朋友一大笑柄。当然其实我知道，当时选择varialble ，我们要承受很大的心理压力。
买房就是看缘分，缘分到了就是你的。
从楼花-建成公寓-townhouse- house -subdivide and town planning permit application ---预谋中蠢蠢欲动的地块开发，既没有盲目的出手，也失去了不少投资机会。很感恩这个大时代和这片土地给我这个从中国小县城走出来的傻瓜的所有机会。
以上买房经历就算我们欢乐的眼泪吧。
以下一点我最新的投资地产消息：）
2013年 8月份下来Burwood 后面地块批文。打算和投资者Joint Venture 起房子
2013年 9月份合伙入手了mt waverley tally ho reserve 旁边的一套1450 平米的房子。价格 145万。准备起5个townhouse
2013年12月份成立地产开发公司和资本管理公司。正式步入了地产开发的大坑。
2013年 12月份和投资者一起入手了  vermont south 一套1500 平米的百年老房，价格 137万。前两天砍树花了7000 。准备起5个townhouse
2014年 1月份和投资者一起入手了 Vermont 一套 1700平米带网球场的百年老房，价格107万。  预计起4个townhouse
2014年准备重点看看公寓项目和land banking 长远打算通过Managed fund来做商业和居民地产，发行REIT。自住房自己打算住到templestowe 那边去享受1acre的大地生活。
用一句歌词来形容：缘分天注定七分靠打拼

2014-3-18 20:59:19 上传
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Vs 地皮

2014-3-18 20:59:18 上传
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百年老房