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发表于 2014-7-18 20:55:09
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造房要从买地说起。我们去年在墨尔本的西南边买了块地，买的时候稀里糊涂，凭着感觉随便选了一个，庆幸的是后来大家都说我们买的这块地很不错。我的homework都是买好了地才开始做的，后来我得出了买地的几个要点，跟大家分享下。
1. 方正。我发现方方正正的地的价格都要比瘦长形，三角形，梯形的地高很多，因为土地可以得到最大限度的利用，日后造房子的选择也更多。所以买地的时候一定要看看地型是否正，而且要注意frontage是多少，frontage越宽越好。我们的地的frontage是18米，这在新开发的地区算是不错的了。之后我们考虑造什么房子的时候很方便，我们完全不用顾及我们的地是否够宽，一般builder的80%的房子都可以造。还有一个好处就是，如果你很怕邻居的噪音，就可以在房子两边留出一定的距离,我就是很讨厌房子的一边贴着fence近近的。
2.朝向。一般朝北的地是最好，到时候resale的时候都是一个卖点。朝北的地的意思就是地的面朝南，后朝北，这样的话家里的后院就是对着北面了，非常适合户外活动。不过现在很多新放的户型设计都是把living room设计在两边，所以侧面朝北也不错，但一定要想到的就是如果旁边的邻居造了个两层楼的房子的话，光线就会差很多了。
3.附近的大环境。买地的时候要研究下附近的大环境，这点跟一般买房要注意的都差不多，不想重复。有的开放商喜欢把靠水的地皮价格抬得高高的，不过要注意的是，如果这些水不是活水的话，日后的管理就很重要，如果管理不好，那宁愿不要那个风景，不仅味道难闻，而且夏天蚊子多啊。有的地皮后面靠着公共的花园，我个人也建议不要买，因为不够安全，小偷很容易就翻进来，我喜欢房子四周靠着邻居的。
4.地皮是否够平，土地的质量如何。地皮如果是个大斜坡就要准备好足够银子给建筑商吧！建筑商做地基的时候一般只包括300mm的fall，如果超过300mm的斜度就要加钱了。我的那块地视觉上已经是非常平的了，结果调查下来还是有600mm fall。土地的质量直接影响到地基的等级，一般建筑商只提供 M class的地基，相信东南区的土地质量一般都可以用上M，但西南边的普遍都要从M升级到H级。
5.有没有easement。easement上不能建造任何东西，否则以后发生水管堵塞，政府有必要实行维修的话，是不对easement上的建筑负责的，搞坏了自己赔。如果地皮够大的话，easement的影响不大，地皮小的话就要慎重考虑下了，毕竟有一部分的土地是不能被利用的。
6.开发商的building code。Building code就是说对建造房子的要求。每个开发商的要求是不一样的，有的严格，有的松。所以买地的时候一定要看他们的building code，不然的话就会多出很多预算之外的钱。我听说在officer那边有个开发商要求的特别严格，比如对房子外观的要求，drive way的要求等等，所以造一套房子下来要多花好多额外的钱来满足他们的一系列要求。我们买的那块地只对车库的门有所要求，所以我们只用把车库的门升级。但是building code要求越高的地方，到最后整个小区都会很漂亮，关键就看个人的预算是多少了。
7.在买地之前一定要索要一份地的engineering plan，这个plan会告诉你一些关于地的重要信息，比如有没有easement, 这块地是否是被填出来的，有无sewer point，等等。
[另附高西西的补上的一些信息：OVERLAY和 EASEMENT不是一回事情,OVERLAY是指你们的地块所可能的市政要求,比如: INDUSTRY, COMMERICAL. RESIDENTIAL,HERITAGE等等,如果属于一些特殊要求的OVERLAY,比如HERITAGE,CITY COUNCIL就会要求你们的房子设计要符合一定的设计要求和规范.这对于很多建筑商来说是很费时间和精力的事情,也就是为什么PORT DAVIS等大型的发展商不愿意在近城区造房子的原因,因为这些区域的要求比新区要求多很多..
可以去你们要买地的当地的CITY COUCIL网页查BUILDING 这个SECTION,里面肯定有OVERLAY的信息.另外你也可以直接在LAND CHANNEL查
http://www.land.vic.gov.au/land/ ... nnel~Home+Page?open
EASEMENT是指市政污水排泄管道的埋放位置,一般新区老区都有的,这个一定会在你的SECTION 32里面的哪个地块图里面表明的.EASEMENT上面除了车道不允许盖任何建筑物.]
买了地之后就要考虑建房的事了。一般是分Custom Designed Homes和Project homes。
Custom Designed Homes是只自己组建团队来设计房和建房，比如找人设计，再联系造房的，铺电路的，铺水管的，等等都是自己找人来弄的，这样很麻烦很麻烦，因为在造房的过程中，电工，水管工要分好几次完成项目，如果衔接不好的话很容易延误交房时间。还有就是造房途中可能出现一些问题，都是要自己掏钱解决，这样直接影响预算，如果预算不能很好的控制，银行贷款就不那么容易批了。但自己建的好处就是flexible, 可以按自己的想法来造房子。
Project homes就是把这些工程都包给一个公司来做，他们可以给你定一个价格，出了什么问题都都是这一个价格，没有后顾之忧。在墨尔本造project home的公司有很多，大的出名的有Proter Davis, Metricon, Henley, AV Jennings, Simonds,其他的公司我知道的还有Zucalla homes, Orbit homes, Silkwood Dream，Carlisle Homes, Burbank Homes. 要看这些公司样板房就要去display village，这些village都设在新开发区周围，如Cranbourne, Pakenham, Lyndhurst, Point Cook, Deer Park,等等。
这些公司报的基本价格都是不包括Site cost的。Site cost一般是造房的一个大费用，影响它的价格主要包括了地的平整度，地下的石头，和土壤的质量，另外的还包括temporary fence的租金，OHS的费用，等等。我问下来的Site cost都在1万左右。
基本价格里包括的东西，各个公司都不一样。一般来说，都只是包M class的地基和室内基本装修，不包屋内的地面和屋外的landscaping。但有个别公司开的基本价格较高，但包括的东西都是升了级的。每个公司除了基本报价都还会有些优惠，这些优惠多数都是能把一些基本装修提高一个档次，比如Kitchen，台面升级到石头台面，灶台升级到多个火头的，灶台的墙砖升级到玻璃的，另外免费送个洗碗机。有的优惠也可以把drive way包进去。这些优惠每过一段时间就会变一下，有时候变的好些，有时候变的差一些，这都是根据市场行情来决定的。
有一点我要说一下，这个是我的经验所谈。一般人认为房子的窗户和门上面肯定是造的是砖头，其实不然，有一些公司是要求额外交钱的。有的公司定价底，但后来发现房子的窗户和门上面的都不是砖头的，而且木头板子，这个如果不注意很容易忽略，这个叫brick infill above windows and doors, 这个一般会在inclusion list上找到。请看图片上的窗户就不是brick infill.
总之一般看报价的时候要结合他们的基本包括的东西来看，并不是价高就不好，价低就实在。
上一张timber infill的图片
2009-2-19 21:17:37 上传
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[ 本帖最后由 vikki 于 2009-2-19 22:17 编辑 ] |
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