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发表于 2014-11-12 16:28:34
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关于买房的时机,我一直认为买房有两个情况是可以买的,一个是势头,比如最近悉尼的这股风头,其实你只要入市就好了,这种势头,非常像去年5,6月份的背景,也非常像去年初的上海,去年初的上海交易所,过户需要排队4个小时才能领到一个单子,再回过头看看现在,房价还是涨上去了,虽然有点跌下来了,但比起之前买入的,还是有增值的。所以无论悉尼还是墨尔本,大家都要理性的看到1-2年后,市场必然会冷下来。
房地产本质是在赌一个期望值,大家都认为高的时候,就会更高,也就是泡沫,而在泡沫变大的过程中,乘势出击是非常合理的选择。现在这种情况,肯定是出手的实际,即使以后跌,也只能跌倒现在买入价的时候。但由于现在市场火爆,难免有很多高期望值的卖家和很多非理性的买家,作为购房者,我还是建议需要理性点,不要出非常不理性的价格。
澳洲的房产和中国房产有个很大的不同点是,澳洲的房子是一个个卖的,有些房子局部差异很大,中国是一片小区一片小区卖的,因此涨价跌价很明显,而澳洲显然主观因素更多点。但因为这种主观因素,会导致房地产不稳定,我偶尔看过澳洲08年的一些帖子,发现有些豪宅区的房价1年内跌的很厉害,这很容易解释,因为豪宅区的房价,其主观性更大,加之成交量较少,导致价格波动会比较明显。
如何去判断一个区或者某个房子的主观因素到底有多大呢? 我用简单的方法,往往我会去看周边一块土地的要价,因为纯土地的要价往往代表基本的生产资料,然后就是看这个房子的建筑部分值多少钱,这也很好判断,现在一般新起的房子,都在8000-12000 一个SQ的成本上,一个3房两厅20年的house,如果装修尚可,其价值大致在15万左右,当然,我以上数字是基于屌丝区我研究的范围得到的,如果你的目标区是豪宅,数字显然不同,通过这样的判断,你就可以很清楚知道你买的这个房子值不值,主观因素到底有多大。
比如我买的这个房子,周边有块明显位置比我差的土地,面积差不多,要价是30万+, 我的房子3房两厅两卫生间而且户型装修都很好,才7-8年,从建筑成本上,我想怎么也值个14-5万了,所以这样的房子,如果45万能买到都算合适。
这里面可能的泡沫是土地价值,事实上,土地价值是非常重要也很难判断的资源,屌丝区也有高大上的资源,比如靠近火车站,靠近学校,这又回到了我帖子初期说到的问题,你的土地到底是不是稀缺的,在一个区,肯定有些资源是比较固定,至少30年不会变的,有哪些呢?火车站,SC,医院,学校,因此靠近这些地方的资源是有一定稀缺性的,相反,离这些地方远的土地,其增值空间肯定不如离那些资源近的土地,因此,假如离那些资源近的土地是30万元一块,其他的是20万一块,我也偏好买前者,因为增值率会不一样(假设其他地方的土地并没有长期或者明显的规划案)
其实说了半天,买房的时机就两个:
1. 你觉得各方面性价比都符合要求,长期看涨的时候,用理性判断可以买的时候,就可以买
2. 在房市上涨的势头上,任何选择,只要不是太离谱,都可以买,买了以后不会马上跌,但要做好2-3年后跌的准备,但你输得起
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