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发表于 2014-11-12 16:28:34
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关于买房的时机，我一直认为买房有两个情况是可以买的，一个是势头，比如最近悉尼的这股风头，其实你只要入市就好了，这种势头，非常像去年5,6月份的背景，也非常像去年初的上海，去年初的上海交易所，过户需要排队4个小时才能领到一个单子，再回过头看看现在，房价还是涨上去了，虽然有点跌下来了，但比起之前买入的，还是有增值的。所以无论悉尼还是墨尔本，大家都要理性的看到1-2年后，市场必然会冷下来。
房地产本质是在赌一个期望值，大家都认为高的时候，就会更高，也就是泡沫，而在泡沫变大的过程中，乘势出击是非常合理的选择。现在这种情况，肯定是出手的实际，即使以后跌，也只能跌倒现在买入价的时候。但由于现在市场火爆，难免有很多高期望值的卖家和很多非理性的买家，作为购房者，我还是建议需要理性点，不要出非常不理性的价格。
澳洲的房产和中国房产有个很大的不同点是，澳洲的房子是一个个卖的，有些房子局部差异很大，中国是一片小区一片小区卖的，因此涨价跌价很明显，而澳洲显然主观因素更多点。但因为这种主观因素，会导致房地产不稳定，我偶尔看过澳洲08年的一些帖子，发现有些豪宅区的房价1年内跌的很厉害，这很容易解释，因为豪宅区的房价，其主观性更大，加之成交量较少，导致价格波动会比较明显。
如何去判断一个区或者某个房子的主观因素到底有多大呢？ 我用简单的方法，往往我会去看周边一块土地的要价，因为纯土地的要价往往代表基本的生产资料，然后就是看这个房子的建筑部分值多少钱，这也很好判断，现在一般新起的房子，都在8000-12000 一个SQ的成本上，一个3房两厅20年的house，如果装修尚可，其价值大致在15万左右，当然，我以上数字是基于屌丝区我研究的范围得到的，如果你的目标区是豪宅，数字显然不同，通过这样的判断，你就可以很清楚知道你买的这个房子值不值，主观因素到底有多大。
比如我买的这个房子，周边有块明显位置比我差的土地，面积差不多，要价是30万+， 我的房子3房两厅两卫生间而且户型装修都很好，才7-8年，从建筑成本上，我想怎么也值个14-5万了，所以这样的房子，如果45万能买到都算合适。
这里面可能的泡沫是土地价值，事实上，土地价值是非常重要也很难判断的资源，屌丝区也有高大上的资源，比如靠近火车站，靠近学校，这又回到了我帖子初期说到的问题，你的土地到底是不是稀缺的，在一个区，肯定有些资源是比较固定，至少30年不会变的，有哪些呢？火车站，SC，医院，学校，因此靠近这些地方的资源是有一定稀缺性的，相反，离这些地方远的土地，其增值空间肯定不如离那些资源近的土地，因此，假如离那些资源近的土地是30万元一块，其他的是20万一块，我也偏好买前者，因为增值率会不一样（假设其他地方的土地并没有长期或者明显的规划案）
其实说了半天，买房的时机就两个：
1. 你觉得各方面性价比都符合要求，长期看涨的时候，用理性判断可以买的时候，就可以买
2. 在房市上涨的势头上，任何选择，只要不是太离谱，都可以买，买了以后不会马上跌，但要做好2-3年后跌的准备，但你输得起
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雷达卡
