【澳华信贷】倾情奉献澳大利亚住宅类贷款知识贴

住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-14 16:24 编辑
11楼：澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍


对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。
对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点：
1 最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2.资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。
当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。
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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-14 16:03 编辑
12楼：外籍人士在澳置产五个常见疑问答疑
现如今，澳洲已经是海外投资者置产的超热门国家。但是外籍人士想要在澳洲买房还是存在着些许限制和条件。以下是澳华总结的五个常被提疑的问题，希望可以为您在澳买房置产时帮助到您。
1）首先是对在澳海外人士的定义。澳洲政府对于海外人士的定义是不在澳洲境内并未持有任何澳洲12个月以上的有限签证的外籍人士，包括拥有短期签证的境外人士，例如旅游签证等等。
2）海外人士在澳洲可以购买全新的住宅。在海外人士通过FIRB（外国投资审查委员会）的批准后，就可以购买澳洲全新住宅的，包括公寓或者独立别墅。全新住房通常是指直接从地产开发商购买的房屋，并且该住宅在过去的12个月内并未有人居住。此外，海外人士也可以购买空地做住宅开发，但同样也需要通过FIRB的批准，而FIRB通常也会批准此类申请。不过可能有附带条件，比如在24个月内必须开工等等。
3）海外人士也有可能在澳购买二手房。在向FIRB提出申请后，海外人士可以购买那些打算进行拆毁并且重新建造的住房。重建的申请提交最好有以增加澳洲的住房数量为意愿，或者可以表明现有的住房已经不适合居住。FIRB通常也会批准此类申请，当然可能还有一些附件条件，比如重建必须在一定的年限完成等等。
4）申请FIRB时的须知点。申请人在申请FIRB时，必须提供房产地址等具体信息。而FIRB的批准主要是针对某一房子可不可以卖给这个海外人士，而不是这个海外人士可不可以买这套房子。所以如果此申请人的这个批准没有通过，那也只是表示这一房产不可以买给你，你可以再申请购买其他房子。FIRB的审批时间一般是在30天之类，但也有迅速的比如24小时就得到批准通知书。FIRB的申请你可以自己上官网申请，但最好是通过你的过户代理律师或是专业经纪人来申请 ，因为他们熟悉业务也知道申请过程中的一点注意点，可以帮助你更好的一次性通过申请。
5）有些新公寓大楼不需要申请FIRB。其实主要原因是因为开发商已经事先将其开发建筑的楼盘向FIRB递交了申请，这样方便卖给海外的客户。FIRB可能已经批准了该楼盘的50%的房子被允许售给海外客户，所以当这些海外人士购买时就不需要再向FIRB申请了，开发商也会将整个大楼的FIRB批准文件附加在购房合同里面。
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本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-14 16:17 编辑
13楼：你还在努力挣钱还贷款本金吗？
在现在这个经济社会，似乎每一个现代人或多或少都背负着贷款债务，而越早还清贷款似乎成为了对拥有成功资产的有力证明。但是，澳华信贷在这里建议，如果你没有大额度透支限额的信用卡，又有部分存款在银行（银行存款利息低于3%），请不要急于将你的积蓄用于一次性还清房贷。
理所当然，如果住房抵押贷款是你目前唯一的债务，你应该尽快还清。但如果你像许多澳洲人一样持有信用卡，购物卡，汽车贷款，个人贷款，或者还有短期的高利现金贷款，你的首要任务是先把那些债务都还清。
这是因为相对你所有其他债务而言，房屋贷款的利息是最低的。这意味着即使房屋贷款看上去数额很大（因为基数大），但其实其它债务花费的更大。
$10,000澳币信用卡债务利息为22%，就是每年要还利息$2200，而且是按照每一天来复利计息；但是$200,000的住房抵押贷款年利率为5%，即每年要还$10,000。相比住房贷款5%的回报，这样先还清信用卡意味着你赚到了信用卡22%的回报。
举个例子，投资者A和投资者B各有100万资金做房产投资。
A选择全款付清一套100万的房子，通过出租物业来得到现金流。
B选择了首付20%贷款80%，并购买了三套房产，全部通过出租物业来供养。
2年后，每套增值了20万，A获得的增值是20万，而B却可以增值60万。投资者B再将房产增贷，进行资金重组，充分利用对冲账户，将不动产变成动产，获取更大资产利益！
最后澳华信贷在此建议，房产是个长线投资，不必急于还清贷款！澳华专业的贷款顾问可以为您选择最适合您的银行和贷款产品，帮助您重组资金，或合理分散投资，取得更大收益！


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本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-15 18:55 编辑
14楼：浮动利息 VS 固定利息
什么是浮息和固息？如何选择比较适合我的还贷方式呢？
浮息，是银行根据央行现金利率的浮动，或银行自己本身资金的成本来作相应的调整，但平时不做什么变动。
而固息，平时每周会有变动，一旦贷款成交后，在固定期内，才不会有变动。例如，一年固定利息百分之四点五几。而在固定期内将贷款进行转贷或将房屋出售，即会产生罚款。
如果您想自己的资金流动自由一些，即可选择浮动利息，充分利用对冲账户来使自己的现金流最大化。
如果您担心未来的浮息会是上涨的趋势，就可以选择固定利息。另外，您也可以选择部分贷款金额固定，部分金额浮动。当然，市场上也有个别银行的固定利息带有100%对冲账户，相关资讯请询问您的专业贷款顾问。
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本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-16 18:11 编辑
15楼：纯海外人士购房贷款
“我从来没有去过澳洲，在澳洲购房贷款会不会很困难？贷下来的利息是不是很高？”
在澳洲，纯海外人士的贷款程序和澳洲本地人是一样的。在申请贷款时，能获得的贷款政策和利息也和澳洲本地人相同，贷款额度也可以高达80%。
澳洲对于海外投资者的定义是：非常住外籍人士；身在澳洲境外；并未曾持有在澳洲12个月以上的签证；包括普通的3个月旅游签证。
海外人士想要在澳洲购房，必须先向FIRB提出申请。FIRB (Foreign Investment Review Board)，澳洲海外投资审批委员会。该机构表明，澳洲政府是非常欢迎海外投资者在这个地广人稀的国家进行投资开发,促进澳洲的经济发展。
海外人士可以申请购买空地用作地产开发，但是会被要求有一定的附带条件。另外，如果您所看中住宅的地产开发商在开发之前已向FIRB提交了相关申请，以便于对海外人士出售，您就不需要再向FIRB进行购房申请了。
以下三点关于海外人士申请贷款和澳洲本地人的不同之处需要注意：
1.需要提供允许海外人士投资置业的政府批文，英文名是FIRB Approval。而购买新房的海外人士一般都会获得批准。
2.收入要求提供工资流水进账单。
3.不能申请澳洲信用卡。
建议在购房的同时，提前咨询专业贷款顾问预估信贷能力。每个人的信贷能力不同，提前了解，确保投资物业可以申请贷款是非常重要的一步。同时贷款顾问也可以帮您开设银行帐户和网银账号，您就可以在海外操作各项付款转账工作。
如您有任何海外贷款置业的疑问，请拨打以下热线联系到我们专业的贷款经纪人。
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