贷款，关于HOMELOAN OFFSET问题（WESTPAC)？

tuna123

学习了

ltbamboo

本帖最后由 ltbamboo 于 2012-9-14 10:33 编辑
一般westpac的贷款帐户常见的有两种, Rocket 或者Flexi.
Flexi本身是没有套餐没有对冲帐户的,如果想少交利息,就得把钱放在贷款帐户里也就是还本金.如果想把多还的钱拿出一部份来用的话,要使用redraw功能,不论拿多少金额每次25元.至于每月还款一般仍然是从客户指定的存款帐户扣钱.
如果是rocket 贷款帐户(请注意这就是home loan,不是home loan offset),通常是有套餐的,这是目前不少朋友用的产品.套餐下可带offset(对冲帐户)也就是choice帐户(以前的Classic Plus帐户也是offset).计算每月应交利息如下:
假设rocket帐户贷款额度 $300,000. 客户手里有$100,000.
1) 如果把10万放在rocket贷款帐户, 则多还了10万本金,还剩20万, 所以每月应交利息相当于$200,000*利率/12.
2) 如果把10万放在choice帐户(也即offset帐户), 虽然贷款帐户里还是30万,但每月计算利息是按30万减去对冲帐户里的资金10万,也就是剩余20万的基础来计算,所以仍然是$200,000*利率/12.
看起来第二种贷款本金没有变化,但实际效果是一样的.相比较而言放在贷款帐户里会显示还款年限缩短比如从30年变成25年.但年限缩短的实际意义并不是太大,因为除非客户手里有30万可以选择把贷款帐户关掉,否则无论放贷款帐户还是对冲帐户,计算利息结果是一样的.可能放贷款帐户里看到本金减少更多的是一种心理上的安慰.而放在choice对冲帐户里则更加灵活方便一些.这就是为什么银行职员对LZ说钱放在choice帐户和放在贷款帐户一样.
如果发现choice对冲帐户不起作用,需要向银行确认 1)是否存在套餐,2)choice帐户是否连接到对应的rocket贷款帐户,3)如果套餐下有两个以上rocket贷款帐户,那么choice帐户作为对冲帐户连接的应该只是其中一个贷款,另一个贷款帐户没有设置对冲,但两个贷款帐户还款的时候应该都是从同一个choice帐户拿钱.因为choice或classic plus本身是一种活期存款帐户,但是在套餐下具备了对冲功能.
(以上还款计算是在只还利息的基础上)

zhining

学习

ltbamboo

earthengine 发表于 2012-9-9 17:54

我的情况很奇怪，虽然也是一个Choice+一个贷款，可是印花税减免银行给直接打到贷款里面相当于还款，这有2k ...
这位朋友的问题可能是因为当初做贷款选择了repayment holiday功能,也就是贷款帐户里有多还的本金的时候,还款时可以优先扣除多还的这部分本金,直到全部扣完才从choice帐户里扣除.另外也有可能choice帐户没有连接到贷款帐户,最好去branch请银行职员帮忙确认一下,以免造成损失.

Lion_Princess

ltbamboo 发表于 2012-9-14 10:15

一般westpac的贷款帐户常见的有两种, Rocket 或者Flexi.
Flexi本身是没有套餐没有对冲帐户的,如果想少交利 ...
谢谢你的解释，非常详细
能不能请教一下
1） 如何确认choice账户不工作呢？看利息？
2）每月还款额是不是依旧从choice （offset ）扣？
虽然放在任何offset 账户和home loan账户对于还款的本金和利息来讲是一样的，但是我能不能这样理解： 如果放在choice，则无需关心每个月贷款扣帐是否成功因为就是从choice里扣的。但是如果我吧所有钱放在offset account里面，那么我就需要每个月把钱转到choice account保证贷款repayment扣款成功？
所以这样看来把所有钱放在choice账户更省心？

ltbamboo

本帖最后由 ltbamboo 于 2012-9-14 12:13 编辑

Lion_Princess 发表于 2012-9-14 10:41

谢谢你的解释，非常详细
能不能请教一下
offset对冲帐户必须是一个存款帐户,所以只可能是choice帐户或者以前的classic plus帐户.
你上面说的"offset帐户"应该是指home loan贷款帐户本身.请注意贷款帐户不可能是offset对冲帐户.这一点好像有好些朋友都有些搞混了.所以这里重新强调一下.
至于你问的两个问题,其实无须等每月还款后再通过计算来确定是否有连接对冲,可以直接去任何一家branch请银行职员帮忙确认1) choice对冲帐户有无连接到你的home loan贷款帐户,有无设立offset对冲功能,2)还款是否是从choice帐户扣除.
只要确认了这两点,就可以把手中的钱放在choice帐户不用多担心还款不及时的问题,也不需要转来转去的麻烦.
(当然作为客户,还是有责任定期或不定期的查一下自己的帐户,防止出现余款不足不够还款,或者突然出现什么其它问题.)

fuzhongyu

菜鸟问一下 所谓的对冲账户就是降低还的年限 不降低每月还钱的数目？！

yahuhu

不错不错！