昨天final inspection,今天收房.但直到昨天才弄明白一些法律问题.特此列出,后边要买房的同学们千万要注意,否则后面有可能导致纠纷:
1.professional inspectiony一定要做在你给书面offer前.
因为一但你给出书面offer,只要卖家签字了,那就成真正的合同了.这时候什么都不能加了.如果合同里没有加的东西,卖家是免责的.不要听中介说什么你出offer时候写太多人家不卖你了以后可以再加这类的话，完全是bullshit.以后是不可能加进去的.有人可能会说,先给offer然后在cooling off period做.当然可以.但如果inspector检查出了什么大问题,你的bond应该可以退(但不建议这样,除非真是结构性的大问题,否则bond铁定拿不回来).如果只是小问题,比如这厨房台面裂缝,门缺把手,排水不好这类你想让他修的小毛病,中介肯定不退bond的.如果毛病太多,又是一比不小的开销.如果不想自己掏,那就要写进合同,或者更改出价来cover.
2.出offer时候如果有什么特殊要求,一定要写进去.否则很可能导致收房时候的纠纷,而且基本卖家都没责任.
今天问了律师才算知道,毕竟第一次买房.说是只要你合同一签,上面提到的维修项目如果没写进合同，那都是你买家的责任.说是法律规定是卖家优先,理由是他们比你更了解这房子.比如,final inspection时候你发现原来挂画的地方,画后面有个大窟窿.一般人都认为,应该是对方的责任吧.但实际是你自己买家的责任.因为按法律来讲,如果有洞,你要在签offer时候就写进去,否则真上法庭,会要求双方提供那洞是什么时候出现的证据.如果双方全不能提供，那么只要房主说这是你inspect前就在这的,那么好了,法庭肯定判你输,理由是他们是房主,比你更了解他们的房子,因此你要提供你inspect前是好的,现在坏了的证据(这块有点无语,不过如果站在卖家角度上说应该也算合理)....因此提醒大家,对什么特别重要的东西,一定要在第三方(中介,最好是inspector)在场的情况下,一起拍照记录.否则说点极端的,如果人家把炉灶给你卸走了,其实你一点办法都没有,因为你无法提供那个东西在你签offer前就在那的证据.因此,最好在inspector在的时候,多多拍照,越多越好,越详细越好,以免以后出现纠纷.你重要能拿出证据,那基本你能赢.
3.签offer时候别听中介忽悠,一定按自己的想法来.
签offer时候中介多半会跟你说你放这么多东西进去,人家房不卖你了什么的.确实有这可能,你也要考虑到.但如果想让对方维修一些东西,必须放进合同.中介的目的是混饭吃,能卖出去他就有钱拿,不会管你的死活.所以在出offer时候一定要考虑,如果对方不修,是否要减房价cover可能发生的不可预测的维修费用的问题.个人觉得如果没什么大毛病,你把维修项目写进去，卖家还是很愿意自己修的.只要房价他满意.
4.一些小毛病是不会阻止settle的.
比如,在合同里写明,厕所漏水需要维修.settle那天他也没修好,那么根据法律,这类情况是不能影响settle的.怎么办.事后协商解决.如果解决不了就上法庭.因此前面多次强调一定要留证据,否则自己吃亏.
本人第一次买房,签offer时候中介说以后的事以后协商,因此就没把任何东西写进去.昨天final inspection,发现好多都没修,门前的一个大植物竟然也给挖了,连花池子都没了.这个是我唯一有证据的东西,因为在realestate上有广告的房前图,上面清楚有这个植物.一会去拿钥匙.刚接到中介电话,说植物放回来了.呵呵
以上是本人初次买房经验,发出来主要是让大家买房时候有个参考.好多事不经历不知道.别上当.
[ 本帖最后由 kz168 于 2011-4-8 11:19 编辑 ] |
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