先还贷款还是先还利息？

ozsuccess

baby_2013 发表于 2013-2-12 14:16

只还利息, 不还本金.
正常的情况下, 自住房每月还得那笔数字 = 本金 + 利息.
请问为什么 自住房最好 本金 和 利息一起还，而投资房只还利息？原因是什么？
刚才看了上面那位大哥计算的每月还款利息，请问每月本金还款额如何计算？

claire_syd

本帖最后由 claire_syd 于 2013-2-12 14:41 编辑
投资房用intrest only只还利息，这样可以付最少税
自住房用intrest only，每个月交利息，然后把剩余的钱都放到offset account里面，和还本金的效果是一样的，都可以减少产生的利息，好处是这些钱可挪用，比如用来想买车，投资，买新房子之类的

baby_2013

12楼回答了11楼的问题, 果然懂的人多哇, 上澳洲可以学到很多很多.
对于投资房只还利息, 我的个人理解是一定要在房产平稳上升期间哦: 这样的话, 每次可以节约本金, 再做利用; 等个3-5年, 房价上升, 卖掉就可以了, 涨得幅度足可以把本金什么都还, 还有赚.
但如果是那些噱头的楼花, 就难了 - 比如, SYD某个区大量的楼花, 我朋友2010年买的, 2房就要59W, 她家隔壁2012 年初挂牌60W, 没卖掉. 直到2012 年底, 降到58.5W还是没卖掉. 现在58W还在继续挂牌呢. 这样的情况, 不建议只还利息了.

claire_syd

本帖最后由 claire_syd 于 2013-2-12 17:30 编辑

ozsuccess 发表于 2013-2-12 14:36

请问为什么 自住房最好 本金 和 利息一起还，而投资房只还利息？原因是什么？
刚才看了上面那位大哥计算 ...
首先要知道interest怎么计算的
每天的interest = (loan balance - offset account balance) * annual rate/365
关于投资房，
投资房产生的收入= 租金-租房相关开销-loan interest， 结果正收入要交税，负收入可以退税。一般来说为了少交税或者多退税当然要最大化interest。
所以如果你还的本金越多，那么产生的interest就越少，不利于投资角度。当然前提是你的钱有其他地方可以用，比如还自己自住的房子，如果你剩下的钱只是拿来存银行，还不如把钱放到offset account
关于自住房
这个是不能退税的，所以loan越多，你交的interest就越多，最后结果是你白白交给银行的钱就越多，所以越早还完越好。
操作方式两种，一种是直接还本金，一种是interest only但是你自己把钱放到offset account里面。等额的offset account balance和你还掉的本金金额产生效果都一样。
如果你自己对金钱比较有概念，不会乱花钱，那么推荐用interest only + offset account，这样可以让你的资金灵活。如果你是那种有钱就想花的，那就本金利息一起付吧。这样银行会强制你付。

claire_syd

本帖最后由 claire_syd 于 2013-2-12 14:56 编辑

baby_2013 发表于 2013-2-12 14:50

12楼回答了11楼的问题, 果然懂的人多哇, 上澳洲可以学到很多很多.
对于投资房只还利息, 我的个人理解是一 ...
不管挣钱亏钱，只要钱能用在别的地方，比如还自住房，那么肯定是interest only划算，因为可以少交税或者退税阿，我上面写了......
如果钱也没有其他投资，也不还自住房，那放进去吧。
哦还要看收入的税是哪个阶段的，通常来说收入越高税的影响越大。

baby_2013

claire_syd 发表于 2013-2-12 14:52

不管挣钱亏钱，只要钱能用在别的地方，比如还自住房，那么肯定是interest only划算，因为可以少交税或者 ...
  师傅,  你是专业贷款的吗?
我和LG最近想买自住房, 他不想找那个帮他做投资房贷款的朋友, 怕人家再告诉卖楼花的中介, 怕人家知道了不开心.
我们私下联系吧, 如果你会贷款 或者 有好的朋友推荐. 我们想知道还能贷款多少?!

claire_syd

baby_2013 发表于 2013-2-12 15:00

师傅,  你是专业贷款的吗?
我和LG最近想买自住房, 他不想找那个帮他做投资房贷款的朋友, 怕人家 ...
我不是。。我是做IT的，我们公司作online loan的，所以了解比较多
我们公司网站我PM你好了，可以直接online quote就能拿到borrowing power数字了，反正我也是用的自己公司的，个人比较喜欢online胜过broker...虽然broker灵活性大-_-!

baby_2013

claire_syd 发表于 2013-2-12 15:04

我不是。。我是做IT的，我们公司作online loan的，所以了解比较多
我们公司网站我PM你好了， ...
  好哇, 谢谢!

swim_fly

claire_syd 发表于 2013-2-12 14:50

首先要知道interest怎么计算的
每天的interest = (loan - offset account balance) * annual rate/365
解释得太清楚了，谢谢！

ozsuccess

本帖最后由 ozsuccess 于 2013-2-12 15:55 编辑

claire_syd 发表于 2013-2-12 14:50

首先要知道interest怎么计算的
每天的interest = (loan - offset account balance) * annual rate/365
多谢你的详细回复，明天给你加分，今天加没了。
你说“投资房产生的收入= 租金-租房相关开销-loan interest”，租金和租房相关开销，这两项怎么定呢，感觉这两项很灵活啊。若不想交税，就把租金说的低点，开销大点不就OK了。
另外想请教下，还本/还息选择问题，是不是也和选固定和浮动利率有关啊？
还有，比如投资房，如果只还息，要还多久？从哪个时间开始，就必须还本啦？
抱歉问题有点多，并且比较小白，多谢你的指导