哪位大侠帮解释下银行评估的结果

pingkao

最近找银行贷款，银行派人对房子做了一个评估，其中有些不解的地方请各位大侠赐教
作为投资房，银行认为这个房子的租金是 700/w （银行的人说，一般银行的租金评估价都是低于真实的租金的）
如果房子完全被毁坏，replacement value是35万

这房子是3bedroom，1bathroom，
living area 是113平方米
car area 是19平方米
out door area是20平方米
1930年建造的双砖房，瓦顶 tile roof，
我不解的地方是：
1 我问银行要书面的评估报告，银行人说不能给我，但是可以告知我听。我就奇怪了，难道银行怕我拿他的报告做什么事情？
2 中介说租这套房出去，600一星期没问题，620有些吃不准，要登广告，看看市场反应。为什么银行评出来的租金高出来实际租金这么多，评估价高于实际价对我是好还是不好
3 什么是living area?是室内实际居住面积吗？和家人一讲，他们第一反应这房好小，但是我说113是实际面积，家人就觉得还可以
4最费解的就是这个outdoor area，这是个house，outdoor area绝对不止20平方米啊，那这个outdoor是什么？ 问银行的贷款经理，他老实说他自己也不知道。我想因为是双砖的ｈｏｕｓｅ，所以难道这个２０平米是砖房本身的占地面积？
5 律师和贷款经理都说老房子好，可是家人就说这房太太太太老，不乐意了，唉、
当初在合同上找不到房龄，律师说house，尤其是稍微上年纪的house都找不到房龄，怎么银行一找就找到了？我觉得我的律师在胡扯
６我问律师，我自己把洗衣房改成ｂａｔｈｒｏｏｍ是否要和康嫂报备，或者要从康嫂要ｆｌｏｏｒｐｌａｎ，律师说有可能不批，最有可能由于房子太老，康嫂根本就没有ｆｌｏｏｒ　ｐｌａｎ，这种情况下，改了也没关系，因为我没有改变外面的结构，只是改变内部的装修。　我深深的怀疑我的律师又在胡扯
哪位有经验的大侠能解惑下？多谢您