求助：请问关于用SMSF买投资房的贷款问题，分分伺候。

waynepublic

想咨询一下论坛里的同学，有几个问题。
如果用SMSF买投资房的贷款问题：
1. 一开始的费用大概多少，都有哪些？
2, 每年的ON GOING 费用有多少,有哪些？
3.贷款的利率是不是就是STANDARD VARIABLE, 有没有discount？
4.做过这类贷款的同学可否推荐好的银行或BROKER？
谢谢。

LaoNiu转世

同问！

jjjjhhhh

用SMSF贷款我不清楚，但是每年这个要请会计帮忙弄，然后还得找audit，ato查的也比较厉害呀，可能lz 工资比较高，super也很多，这样倒可以

waynepublic

jjjjhhhh 发表于 2012-11-16 22:11

用SMSF贷款我不清楚，但是每年这个要请会计帮忙弄，然后还得找audit，ato查的也比较厉害呀，可能lz 工资比 ...
2年前就成立了SMSF，现在打算用来买投资房，AUDIT倒不是问题，反正都是正当交税。

蝶蝶不休

本帖最后由 蝶蝶不休 于 2012-11-16 21:39 编辑
如果你要買投資房，superfund trust deed上那個investment strategy就要改。
on going的費用包括rate之類的，還有保險。audit費用，交給ATO的levy。
貸款的話有特殊的SMSF Loan，每傢銀行都有，具體利率我沒有比較過。你去google一下SMSF property loan就能看到。
我個人是覺得最好咨詢一下會計師比較保險。
我只有以前在firm裏assist superfund audit的時候看到這些材料，沒有什麽個人經驗，所以也只能想到這麽多了。

mercedes

我自己没打算在我的SMSF买投资房，但我的理解是：
如果是从银行贷款， 这应该和home loan / investment loan没差别， 你的问题都可由银行或BROKER解答；
究竟谁买这房？SMSF好像本身不能借钱， 得有trustee借, 你的accountant应该能解答.
Hope it helps.

蝶蝶不休

本帖最后由 蝶蝶不休 于 2012-11-16 22:42 编辑
補充一下剛才說的每年的fee那邊，
As the beneficial owner of the property and the borrower of the loan, the SMSF is responsible to pay all the usual amounts that apply to an investment property. For example,
Council Rates, Water Rates, and Land Tax (if any)
Interest and other loan repayments
Lenders fees
Repairs
Property management costs; and
Any insurance premiums & management fees imposed by the Property Trustee
這些錢全部都從SMSF裏走，rent也進SMSF。
但是如果借錢多，cashflow一定不好看。我之前做過客戶的SMSF因爲IP一直在貼錢的。
SMSF現在應該是可以借錢的，07年改了。
但是一定要確保那個房子不是你自己住，否則就成了in-house asset，會很麻煩。

waynepublic

蝶蝶不休 发表于 2012-11-16 23:39

補充一下剛才說的每年的fee那邊，
As the beneficial owner of the property and the borrower of the loan ...
谢谢你的回答，有一些担心申请贷款是不是审批的时间比较长，不知道有没有同学可以推荐一个有经验的broker。

蝶蝶不休

waynepublic 发表于 2012-11-16 23:05

谢谢你的回答，有一些担心申请贷款是不是审批的时间比较长，不知道有没有同学可以推荐一个有经验的broker ...
你可以問一下你的會計師，如果有的話，他們一般都會有認識的吧。
各傢銀行也都有，你打電話咨詢一下？
我沒有辦過這類型的貸款，這個真幫不了了。
但是我覺得應該是和普通的貸款差不多的程序，審批時間長一般也是因爲文件和credit check的關係吧。

cerinahe

The smsf can only borrow money through a bare trust. So you need to set up a bare trust first.
Then You have to get your smsf trust deed to update to allow you to borrow.
This has to be done before anything happen with the bank. IR will be no different with other. But you cannot borrow more than certain percentage through smsf.