海外投资者如何卖出您的澳洲房产？

melrealestate · 发表于 2016-7-3 09:26:52

海外投资者如何卖出您的澳洲房产？

随着澳洲大选临近，澳洲进一步收缩了海外人士购买澳洲房产的政策。各大银行也相继收紧了针对海外人士贷款的政策和要求，特别是Westpac,CommonWealth bank二大银行巨头及旗下的子银行，以经完全停止了海外人士贷款的申请。同进，Anz和Nab 这二大银行也针对海外人士出台了史上最严的贷款政策。可以说一瞬间银行业的变脸，严重影响了海外人士的投资热情，增加了投资风险，有部分投资者甚至面对着贷款申请被拒，无法执行合同，定金要被开发商没收的危险。

近日各州针对海外买家的附加印花税相继出台，特别是维州，海外卖家最高面临12.5%的印花税额度。可以说投资澳房的黄金时期在各种严厉政策的打压下已经有点秋风瑟瑟的感觉了。

对于已经购买了澳洲房产，因为种种原因需要卖出房产，或者面对无法执行合同，在考虑如何避险，或者止损，也许是很多有类似经验的投资者面对的首要问题。做为一名墨尔本的本地中介，本着实事求是的态度，我有以下的分析和建议。

1针对如何卖出对已经交割完成的物业

如果您已经执行了合同，无论是贷款或者是全款付清，如果顺利的完成了交割，我想说一句恭喜。对于这种物业，如果您因为种种原因需要卖出的话，需要挑选一名本地中介来帮您卖出。也许您有相熟的中介了，但是澳洲各州，各区，甚至每个区的每条街物业的市场表现和价值不尽相同，您需要一名有充足本地经验的合格中介来担当这个任务。请记住，因为您的物业以经交割，变成了二手房，这样海外人士是没有资格再购买的，您的潜在买家群体就只是本地买家。每个中介的收取的佣金比例，广告费，房屋估价，销售策略都不尽相同，您可以联系几家比较，然后选出中意的中介来担当这个任务。（在这里打个软广告：我的微信38192004，电话0422588848)

2针对如何卖出对还没有交割完成的物业

这种物业就是买家已经签订合同，订金已付，等待开发商通知交割这段时间里需要卖出物业。严格意义上来讲因为只签了合同，但是物业还没有过户，所以物业还不属于买家。这种情况在澳洲叫Nomination,中文意义就是转让合同。遗憾的是每个州针对Nomination的法律不同，有些开发商甚至在买卖合同里放上了不允许nomination的条款，所以在准备Nomination前，您需要咨询您的过户律师，确认此物业是否可以执行Nomination。如果律师确认可以做Nomination,您可以开始找中介来帮您做Nomination.这种情况以维州为例，此类情况分二种：

1）物业是一本合同，比如说是townhouse,apartment。这种做nomination比较简单，只需要新买家付定金在指定的Trustaccount然后原买家和新买家在nominationform上签字，然后公证即可。如果新买家在海外，需要在澳洲驻外大使馆进行公证。本地新买家可以在本地公证。

2）物业是二本合同，比如是house landpackage. 即土地一本合同，建筑一本合同。土地合同的nomination请参考1）。至于buildingcontract本身是没有nomination这个法律定义的，也就是说原买家是不可以把合同转给新买家的。如果新买家同意，可以和建筑公司重新签订一份合同，或者重新找另一个新的建筑公司来做建筑。至于说原买家5%的订金，建筑方会不会refund，或者refund多少，这个就由建筑公司来决定了。运气好的话，也许原买家会找到一个新买家愿意重新和建筑方签建筑合同，同时建筑方愿意把定金返还给原买家。

如果您正在考虑出售您在澳洲的物业，或者想向专业的澳洲本地中介咨询建议，通过以下方式联系我：澳洲房产PHILIPQQ&微信：38192004电话：0422588848。谢谢您抽宝贵时间阅读和关注。