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悉尼自助购房

zacharyzhang 发表于 2014-3-10 22:04
呵呵，没准儿找你买房呢
同时真的很感谢你耐心的解答,我又查了不少帖子，好多说的不太靠谱，希 ...
呵呵，没准儿找你买房呢
同时真的很感谢你耐心的解答,我又查了不少帖子，好多说的不太靠谱，希望楼主能帮我解惑，下方黑体字是我根据楼主的解答引出的问题：
综上，买房者当然想要最大化的享受所有政府的优惠和福利，按照OSR网站的意思应该是，申请印花税减免的房子必须是第一套房，而且一定要自住；申请15K补助也要求是第一套自住房。那是不是说两项政策只能对同一套自住房申请？注意：印花税减免必须是第一套房，政府补贴是第一套自住房。假如之前买过投资房，现在买65万以下全新自住房申请补贴的话，仅能申请首次置业补贴，不能申请印花税减免。如果之前没有买过任何房产，在第一次买满足条件的自住房可以申请印花税减免和补贴。
那楼主我这么说对不对：1.假如之前买过55万的投资房，12个月内没有自住过6个月，就只能拿到5千的印花税补助，而不能申请印花税全免。而且即使以后再买自住房也只能得到首次
置业补助的15千，而不能享受到
印花税减免了，对么？
答：是的。

2.假如
之前买过55万的投资房，12个月内自住过6个月，就

能申请印花税全免，但

这套投资房的性质就算是第一套自住房了，因此还有拿首次置业补助15千的权利，所以

两项政策其实只能对同一套房申请，是么？有什么情况可能两套房各申请一种呢？


[color=]答: 拿政府补贴的最佳操作方式是先买一套自住房，把首次置业补贴和印花税减免的机会先用掉。以后第二套房开始都申请成投资房名义减免$5000的印花税。如果先买投资房，后买自住房会浪费掉首次置业的印花税补贴，也就是自住房要交全额印花税。

还有，有没有过房子是按照什么界定的呢，假设之前签过楼花的合同，但是还没有settle，理论上是不是不算有过房产呢？还是说按照签合同的时间，或者是交没交过印花税来界定？
[color=]涉及减免税和拿补贴的日期界定以交换合同日期为准

因为政策有时效性，所以按照交换合同的日期来决定拿多少补贴，这个合理。但对于买楼花来说，签过合同不能算是房子的所有权已经归我了吧，是不是要等settle才算呢？
答：楼花也是按合同交换日期来决定补贴的多少，但是这个补贴会在交房后政府才给到申请人，而且申请人如果没有自住满半年的话，政府有权追回补贴。
假如2012年1月1号签的合同买的60万的楼花，
2014年1月1号建好

settle；另一套楼花

2012年12月1号签的合同买的55万的楼花，也是

2014年1月1号建好
settle。怎样拿政府的补贴和减免最合适呢？
答：由于60万的楼花比55万的楼花早签合同，一般是按60万那套来申请首次置业补贴为宜。遇到二套楼花的补贴和印花税减免选择，你可以直接让律师给你计算下怎么操作拿的补贴多和交的印花税少。因为二个房子所交换合同的日期可能在政府补贴政策不同的二个时期，所以最终需要计算才知道怎么操作划算。
如果是按
settle了才算是真正拥有第一套房
[color=]不按Settle按合同交换日期算
，

用60万的房申请的话可以按

签合同时的政策

拿到7000块和印花税全免；如果用55万的房

按

签合同时的政策

可以拿到15000块和印花税全免，这样比较合算，我这么理解对么
？
[color=]答：

[color=]2
012年1月1日购买的60万楼花，按当时政策申请首次自住房可以拿到$7000补贴但是需要交全额印花税$22460（这个点你算错了）。而2012年12月1日购买的55万楼花，申请首次自住房可以拿$15000和全免印花税（参考链接http://www.osr.nsw.gov.au/grants/fhnh和http://www.osr.nsw.gov.au/grants/fhog）
据说2014年政策本来要改，后来预计延后到2016年，楼主觉得这次会有什么再提前或延后的变化么？现在房价这么贵，65万的标准会不会提高啊答：这个政策草案是14年后改，但是最终法案决定在16年1月才从1万5降回1万块，这个最终法案再修改提前或延后的可能性微乎其微。一般每过几年比如2016年1月更新一次补贴政策，补贴上限都会根据市场平均值有所提高，大概是5万左右。
澳洲这个首次置业补贴政策，前身起因是2000年左右霍华德总理执政时期推行GST消费税所做的一个对冲补贴，但是首次置业补贴和印花税政策无形中推高中低价位新房。08年补贴高峰$24000那个时期，恰逢金融危机，很多人认为在补贴下降以后房价会大跌。但是事实证明补贴下降，汇率上涨了悉尼的房价还是一直在涨，而且每次新州政府界定的补贴线在多少钱以下，市场就会迅速把多少钱以下的新房子消化掉。一开始开发商定价还得得瑟瑟要定在补贴线以下，但是随着近几年拿地价和建材成本的大幅上涨，市面上大部分新房的售价已经远超过补贴线，统计数据出来只有20%的首次置业者选择申请首次置业补贴，因为政府也会根据市场反馈每过几年调整补贴政策。

zacharyzhang

悉尼自助购房 发表于 2014-3-10 19:13
谢谢楼主的解答，基本明白了，我刚才还特地看了OSR的网站，更糊涂了。有些不清楚的地方，也就是 ...
呵呵，没准儿找你买房呢
同时真的很感谢你耐心的解答,我又查了不少帖子，好多说的不太靠谱，希望楼主能帮我解惑，下方黑体字是我根据楼主的解答引出的问题：
综上，买房者当然想要最大化的享受所有政府的优惠和福利，按照OSR网站的意思应该是，申请印花税减免的房子必须是第一套房，而且一定要自住；申请15K补助也要求是第一套自住房。那是不是说两项政策只能对同一套自住房申请？
[color=]注意：印花税减免必须是第一套房，政府补贴是第一套自住房。假如之前买过投资房，现在买65万以下全新自住房申请补贴的话，仅能申请首次置业补贴，不能申请印花税减免。如果之前没有买过任何房产，在第一次买满足条件的自住房可以申请印花税减免和补贴。
那楼主我这么说对不对：1.假如之前买过55万的投资房，12个月内没有自住过6个月，就只能拿到5千的印花税补助，而不能申请印花税全免。而且即使以后再买自住房也只能得到首次
置业补助的15千，而不能享受到

印花税减免了，对么？

2.假如
之前买过55万的投资房，12个月内自住过6个月，就

能申请印花税全免，但

这套投资房的性质就算是第一套自住房了，因此还有拿首次置业补助15千的权利，所以

两项政策其实只能对同一套房申请，是么？有什么情况可能两套房各申请一种呢？

还有，有没有过房子是按照什么界定的呢，假设之前签过楼花的合同，但是还没有settle，理论上是不是不算有过房产呢？还是说按照签合同的时间，或者是交没交过印花税来界定？
[color=]涉及减免税和拿补贴的日期界定以交换合同日期为准


因为政策有时效性，所以按照交换合同的日期来决定拿多少补贴，这个合理。但对于买楼花来说，签过合同不能算是房子的所有权已经归我了吧，是不是要等settle才算呢？假如2012年1月1号签的合同买的60万的楼花，

2014年1月1号建好

settle；另一套楼花

2012年12月1号签的合同买的55万的楼花，也是

2014年1月1号建好

settle。怎样拿政府的补贴和减免最合适呢？如果是按

settle了才算是真正拥有第一套房，

用60万的房申请的话可以按

签合同时的政策

拿到7000块和印花税全免；如果用55万的房

按

签合同时的政策

可以拿到15000块和印花税全免，这样比较合算，我这么理解对么？据说2014年政策本来要改，后来预计延后到2016年，楼主觉得这次会有什么再提前或延后的变化么？现在房价这么贵，65万的标准会不会提高啊

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回复网友“东漂”问题：

您好楼主，看您挺专业，也问几个问题。我是PR，在悉尼南区买了个700K可左右的房子，按海外收入做的贷80%，现在在国内暂时也不过去，只能先往外租，打算过几年在过去住，这种情况下所谓投资房自住房是怎么算呀，是报税的时候说明就行？，所谓投资房自住房是跟谁申报呢。
答：自住房需要提供ID及水电网账单证明你居住在该房屋里面。由于你目前人在海外，并且把该房屋对外出租，很明显这是一个投资房。由于投资房可用于退税，在财年结算的时候你需要向会计师出示折旧报告及相关杂费支出以申请退税。
如果每年能还个几万，贷款应该如何分配固定和浮动的比例呢？还有听说支付本加息和只还利息的，应该如何配置贷款更有利呢？
答：由于目前固定利率处于历史低位，你可以分配10万的贷款额做浮动利率，其余部分做二年的固定利率贷款。如果你需要保持比较好的现金流去做生意或者投资金融产品的话，前五年可以只还利息不还本金，闲钱不用的时候放在对冲账户（浮动利率对应账户）里面抵消利息。如果无投资需求，偏向稳定还款减少贷款压力则可以每年还几万本金。
还有我爱人也是Pr，我这次是二手房没享受到置业补贴，如果她将来买新房，还能申请补贴吗？; p( z8j2 g/ u8 V7 }  @
答：如果你买的房子没有自住的话，以后再买符合补贴要求的新房还可以申请政府补贴，但是要付全额印花税。
问题较多，先谢谢了
不客气

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回复网友miller-lu问题：
我有两个问题想请教楼主： 1. 您个人怎么看Penrith的未来发展规划 ？ 最近哪里的买地建房非常火爆， 出现个很多新的大型开发项目。
2. Penrith 的 Waterside 项目以及其开发商Stockland 您有何评价？？ , k S: z0 l0 D/ z/ H. E7 e非常感谢，期待着您的回复。
答：1. Penrith是悉尼大西部GreaterWestern Sydney计划的重点规划就业中心城，有良好的基建、医疗、学校、商业等城市配套设施。Penrith历史上是一个农业区，现正慢慢成为一个区域中心城市和商业中心，区内拥有多个购物中心（其中Westfield拥有343家零售店，每年人流量1710万人次）、基础设施齐全（各年级学校共超过18家、The Northern Rd和Great WesternHighway在拓宽、Nepean医院正在扩建）及大型运动设施（澳洲最大的橄榄球俱乐部、2000年奥运会水上运动场馆、跑马场）。近几年呼声很高的悉尼第二机场将落户Penrith南边10公里处，更是利好该区域的就业及商业发展。正是基于悉尼及当地政府的大力扶持，Penrith保持保持着较好的经济增长及新增就业机会，多个大型上市开发商均看好西部处女地Penrith的未来发展潜力，投资数千万到数十亿不等在当地开发别墅项目。
2.Stockland成立于1952年并于1957年在澳洲本地上市，一直致力于多元化的高品质物业开发。目前公司资产在全澳管理着总价50亿的购物中心 41个，开发过65个住宅社区总值212亿，拥有并管理着16栋写字楼，13个物流及工业园区，62个养老院。总的来说Stockland更擅长于商业物业的开发及管理。Waterside是Stockland在PenrithWhitewater水上运动场馆开发的湖景别墅项目，目前社区配套建设比较完善。项目不足的因素是社区维护费过高受到很多居民的抗议抱怨，并且开发商在后续的服务跟进工作比较欠缺。可看链接http://www.penrithcitygazette.co ... wners-at-waterside/。如果你有意了解当地更多类似别墅项目，可加我QQ详谈。

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回复网友k_k_wind02问题：
想请问楼主，我刚看了一个悉尼silverwater square的楼花，开发商是hallmark construction。
想请问一下，hallmark construction这个开发商好不好？感觉好像没听过。
谢谢楼主了。

答：Hallmark Construction是澳洲本土开发商，成立至今在悉尼有30多年的开发经验（开发商大股东是设计画图师出身），过往大小建筑项目总计有70多个，分别有住宅、仓库、工业、商铺各种类型。最近一个开发的项目是Homebush West的Centenary Park大型社区，地址在81 Courali Ave, Homebush West。你可以到实地看看现房了解这家开发商的更多信息。

悉尼自助购房

zacharyzhang 发表于 2014-3-8 15:06
谢谢楼主的解答，基本明白了，我刚才还特地看了OSR的网站，更糊涂了。有些不清楚的地方，也就是 ...
谢谢楼主的解答，基本明白了，我刚才还特地看了OSR的网站，更糊涂了。有些不清楚的地方，也就是所谓众说纷纭的地方。
这个关于印花税的是
[color=]The First Home - New Home scheme，申请要求中有

you or your partner have not previously owned property in any form in any State or Territory 就是说之前不能有过自住或投资房？

[color=]答：之前不能有自住房，有投资房还是可以申请首次置业补贴。

at least one purchaser must occupy the home within 12 months and needs to live in the home for a continuous period of at least 6 months.必须是自住房？还是说只需要住过6个月，之后出租也可以？
[color=]答：必须是自住房，而且交房后的前12个月，必须连续住满6个月以上。之后可以出租。
另一项15K的补助是The First Home Owner Grant (New Homes) scheme，申请要求之一是：you or your spouse (including de facto spouse) have never held a relevant interest in any residential （这个是指民用或商用的区别，不是指自住或投资的区别，对吧？
[color=]指住宅
）property in Australia prior to 1 July 2000. However, you may be eligible if you or your spouse, including de facto spouse, have only had a relevant interest in any residential property in Australia on or after 1 July 2000 and you have not resided in that property for a continuous period of at least 6 months. 这个however后面什么意思？？就是说2000年7月1号之后可以买过投资房，只要不自住6个月就算没有过自住房是吧？是的
综上，买房者当然想要最大化的享受所有政府的优惠和福利，按照OSR网站的意思应该是，申请印花税减免的房子必须是第一套房，而且一定要自住；申请15K补助也要求是第一套自住房。那是不是说两项政策只能对同一套自住房申请？
[color=]注意：印花税减免必须是第一套房，政府补贴是第一套自住房。假如之前买过投资房，现在买65万以下全新自住房申请补贴的话，仅能申请首次置业补贴，不能申请印花税减免。如果之前没有买过任何房产，在第一次买满足条件的自住房可以申请印花税减免和补贴。
还有，有没有过房子是按照什么界定的呢，假设之前签过楼花的合同，但是还没有settle，理论上是不是不算有过房产呢？还是说按照签合同的时间，或者是交没交过印花税来界定？
[color=]涉及减免税和拿补贴的日期界定以交换合同日期为准
当然，这些都是字面上的解释，实际操作中有没有什么自己很早就拿过补助了，但是堂弟一家的PR很快就下来了，准备买房，不过经过去年的大涨，55万甚至65万估计现在买不到什么像样的地方了吧？
[color=]这具体看你们的喜好了，符合这价位的2房公寓选择性不多。
我比较刨根问底，希望能彻底弄明白，麻烦楼主了。
（注：为了方便阅读我把回答部分换成红色字体。回答你那么多问题，是不是应该请我吃顿饭？）

zacharyzhang

悉尼自助购房 发表于 2014-3-7 21:29
还有一事帮个朋友问一下，2013年底买了两套投资房楼花，预计15年底建好，但据说2016年1月号首次置业补助 ...
谢谢楼主的解答，基本明白了，我刚才还特地看了OSR的网站，更糊涂了。有些不清楚的地方，也就是所谓众说纷纭的地方。
这个关于印花税的是
[color=]The First Home - New Home scheme，申请要求中有

you or your partner have not previously owned property in any form in any State or Territory 就是说之前不能有过自住或投资房？

at least one purchaser must occupy the home within 12 months and needs to live in the home for a continuous period of at least 6 months.必须是自住房？还是说只需要住过6个月，之后出租也可以？另一项15K的补助是The First Home Owner Grant (New Homes) scheme，申请要求之一是：you or your spouse (including de facto spouse) have never held a relevant interest in any residential （这个是指民用或商用的区别，不是指自住或投资的区别，对吧？）property in Australia prior to 1 July 2000. However, you may be eligible if you or your spouse, including de facto spouse, have only had a relevant interest in any residential property in Australia on or after 1 July 2000 and you have not resided in that property for a continuous period of at least 6 months. 这个however后面什么意思？？就是说2000年7月1号之后可以买过投资房，只要不自住6个月就算没有过自住房是吧？综上，买房者当然想要最大化的享受所有政府的优惠和福利，按照OSR网站的意思应该是，申请印花税减免的房子必须是第一套房，而且一定要自住；申请15K补助也要求是第一套自住房。那是不是说两项政策只能对同一套自住房申请？ 还有，有没有过房子是按照什么界定的呢，假设之前签过楼花的合同，但是还没有settle，理论上是不是不算有过房产呢？还是说按照签合同的时间，或者是交没交过印花税来界定？当然，这些都是字面上的解释，实际操作中有没有什么自己很早就拿过补助了，但是堂弟一家的PR很快就下来了，准备买房，不过经过去年的大涨，55万甚至65万估计现在买不到什么像样的地方了吧？我比较刨根问底，希望能彻底弄明白，麻烦楼主了。

悉尼自助购房

zacharyzhang 发表于 2014-3-5 20:50
还有一事帮个朋友问一下，2013年底买了两套投资房楼花，预计15年底建好，但据说2016年1月号首次置业补助降 ...
还有一事帮个朋友问一下，2013年底买了两套投资房楼花，预计15年底建好，但据说2016年1月号首次置业补助降低到1万。他现在又买了一套新房准备自住，如何申请印花税减免和首次置业补贴呢？印花税减免和首次置业补贴都是针对于自住房的么？问了些人，众说纷纭，请教楼主了，多谢！
答：补贴多少是按交换合同日期当时的政策来衡量而不是按交房日期，所以即使你现在买的期房是65万以下新房，即使在16年1月之后交房也照样可以拿到$15000的补贴。申请印花税减免和首次置业补贴的工作由买方律师协助，律师会给你填一份申请表和让你交齐申请表要求的ID证件，然后直接帮你申请。
首次置业补贴$15000只适用于有澳洲身份人士首次购买65万以下全新自住房，如果有澳洲身份首次购买的是二手房或者是投资房均无法拿到补贴。另外最近新州政府新出台一项投资补贴政策，对投资买新房给予5000补贴，买多套房可多次申请。
印花税减免针对有澳洲身份人士首次置业是购买55万以下新房全免印花税，购买55-65万之间的新房免一定比例的印花税。针对投资者的要求是购买65万以下新房给予$5000印花税减免，买多套可申请多次$5000减免。
这个问题不是太复杂，怎么会众说纷纭呵呵？

zacharyzhang

还有一事帮个朋友问一下，2013年底买了两套投资房楼花，预计15年底建好，但据说2016年1月号首次置业补助降低到1万。他现在又买了一套新房准备自住，如何申请印花税减免和首次置业补贴呢？印花税减免和首次置业补贴都是针对于自住房的么？问了些人，众说纷纭，请教楼主了，多谢！

悉尼自助购房

feixingqi 发表于 2014-3-5 15:15
不知道现在的印花税政策是怎样呢？还是以前的一样吗？
不知道现在的印花税政策是怎样呢？还是以前的一样吗？
答：印花税比例一直是不变的，但是印花税补贴政策会一直调整。目前悉尼的印花税补贴政策是：首次置业买55万以下新房全免印花税，买55到65万之间新房免一定比例的印花税。投资者购买65万以下可以免$5000印花税。更多信息可以参考575楼我的回复。