两家银行，两个故事，各有各的说法，听谁的比较好。

sunjoy

原帖由 小茉莉 于 1/3/2012 18:15 发表
交叉抵押的话
主要是害怕将来卖一套留一套的时候
会复杂
虽然我们家的思路倾向于做长线
不复杂 到那个时候做一个portbility, 而且大部分这个工作很多过户律师都代劳的
卖房子还钱简单 买房子借钱难
记住 这个手续不复杂 只不过银行内很多人不愿意做 因为做不到sales 所以都说不会做 也不愿意学怎么做

小茉莉

原帖由 sunjoy 于 2012-3-1 19:18 发表
给加了那么多分 我就多码一些字吧
先做假设：A房自主 700k， B房已有投资：300k，C房未来投资：400k
我认为合理的贷款结构应该是：
A=Total lending - B - C，假设你能贷到80%=（700+300+400）X 80% - 310 - 420 = 390k（由于不能抵税 这 ...
银行二的建议更加激进
打个比方吧，假设我手头有20万
银行二的建议是
A房自住贷款20万（贷下来批下来以后马上用手头的钱还掉）
B房贷款额=AB两房允许贷款的总额-20万
C房根据收入允许的范围最大程度给pre approval
他为什么建议我马上还掉A的贷款
我只看出了对银行的好处
于我没有一点好处
除非我还掉A的房贷后，A房的所有权就完全属于我了。这个我觉得是不可能的。
[ 本帖最后由 小茉莉 于 2012-3-1 19:33 编辑 ]

sunjoy

这个是为了让你最大程度negtive Gearing.
让所有可能产生的利息都出现在投资房的贷款里 自住房尽量不产生利息
根据你说的 银行二最终给你的贷款：
A房200k B房400k，你手上有200k，那一定是把所有的钱都放到A房的贷款 B房所产生的所有贷款都能用于抵税
你如果不还掉的话 你还需要付A房的利息 再说还进贷款A又不代表不能再拿出来 只是为了抵消利息 现在几乎所有的贷款产品都有redraw或者offset的功能
唯一需要注意的就是 C房贷款的时候 需要把A贷款的额度再调整一下 做到C房利息最大化
不知道有没有说明白 希望lz能看懂

小茉莉

原帖由 sunjoy 于 2012-3-1 19:34 发表
这个是为了让你最大程度negtive Gearing.
让所有可能产生的利息都出现在投资房的贷款里 自住房尽量不产生利息
根据你说的 银行二最终给你的贷款：
A房200k B房400k，你手上有200k，那一定是把所有的钱都放到A房的贷款 B房 ...
懂得
谢谢你这么耐心为我分析了这么多
可能是我理解有错误，以为银行经理让我把自住房的账户给关掉。
不过我明确表示不想从自住房贷款里面直接提现金来买投资房，宁可再split一次。
C房的首付我准备直接从B房多贷的里面split出来，这样都是投资房，看上去比较干净。
顺便请问一下，今天有一个银行三的经理，说（印花税，律师费，借钱产生的费用）导致的利息不能税务抵扣
但是我退税时会计没具体问，前面我看有人提到可以退税
想请教一下
这个规则到底是什么
[ 本帖最后由 小茉莉 于 2012-3-1 19:42 编辑 ]

sunjoy

等会计师来解答 我的理解是可以做税务抵扣

cgz

原帖由 小茉莉 于 2012-3-1 19:23 发表
B房贷款额=AB两房允许贷款的总额-20万
如果你B房是以“AB两房允许贷款的总额-20万”来退税，我相信税务局会找你喝茶的。。。

小茉莉

原帖由 cgz 于 2012-3-1 19:56 发表
如果你B房是以“AB两房允许贷款的总额-20万”来退税，我相信税务局会找你喝茶的。。。
那我问问我会计去
单就我自己的浅见啊——我不是很明白
B房按照这样批下来，实际上我根本不可能用完，用不掉的钱就放在这个房贷的offset里面，我并不跟ATO主张税务抵扣，ATO为嘛还要请我饮茶，难道ATO今年批发了几顿金骏眉
这个多出来放在offset里面的钱，当且只当我购买下一套投资房时使用，这个against ATO的啥规则吗？

cgz

那是因为你B房的贷款包含了你自住房A房的贷款。如果你用这个数目去抵扣B房的租金做negative gearing, 税务局就会找你喝茶了

小茉莉

原帖由 cgz 于 2012-3-1 20:07 发表
那是因为你B房的贷款包含了你自住房A房的贷款。如果你用这个数目去抵扣B房的租金做negative gearing, 税务局就会找你喝茶了
是我看贴不仔细啊
我不拿B的整个Loan来抵税，只拿估价总值+一些合理cost来抵税，其余多的部分放在其offset里面不去动他，不会喝茶了吧？

cgz

你的B房不能拿现在的估价总值来抵税，只能拿当时买房贷款的数目来抵税。你最好把A房和B房的帐户分开。建议你做决定前先咨询你的会记师。