物业法问题，公共地被exclusive used by law，请大家帮忙

xlin8703

嗯，是这样的，合同期内你们无法更换新物业，但是想你们应该可以成立EC来对这家物业实行管控。还是那句话，你需要召集过半数的业主同意，形成文字内容然后向物业传达你们的要求和决议。比如你们向成立EC，任命xxx为委员，凡是超过500 的维修费用需要通过EC全员开会同意通过才能执行等等。

xlin8703

前3点楼主就可以忽略不计了，因为要计较到这个地步现实种是不可能达到的。基本上只体现出你对现有物业的不信任和不满，产生了对他们所做所有事情的信任危机。这也是为什么一开始建议你，如果可以，找一家所欲业主都可以认可的物业为上。

cwb1000

xlin8703 发表于 2013-5-5 00:06

嗯，是这样的，合同期内你们无法更换新物业，但是想你们应该可以成立EC来对这家物业实行管控。还是那句话， ...
法庭的文件明确说了物业公司就是EC，我们1年内没有EC的说法了。所有EC的职能都是物业公司负责了。。。

cwb1000

xlin8703 发表于 2013-5-5 00:10

前3点楼主就可以忽略不计了，因为要计较到这个地步现实种是不可能达到的。基本上只体现出你对现有物业的不 ...
敌人狡猾狡猾的，所以我们也要细枝末节的不能放过。其实还有很多不合理的事，只是以前不关心。这几个问题是我吃不准的，但是又直接切中要害，说明他们违法或者违规。争取一举翻盘。。。

andrew100

为什么Tribunal会强制指定一家物业并剥夺你们EC的权利？感觉这边的Tribunal还是比较公正的啊，LZ和其他业主之前是不是干了什么不对的事情，然后打官司输了。。。

cwb1000

andrew100 发表于 2013-5-5 00:21

为什么Tribunal会强制指定一家物业并剥夺你们EC的权利？感觉这边的Tribunal还是比较公正的啊，LZ和其他业主 ...
Tribunal公正不公正我不知道，主要还是因为一来我们英语不好并对物业法不熟，二来太相信别人以至于自己人出昏招也没发现，三来太过软弱，觉得邻居之间没必要你死我活的。通过这次，后来我朋友也跟我说了，Tribunal就是公说公有理，婆说婆有理的时候，直接各打五十大板，省得麻烦，哪有那么多精力管你们那点破事。就连发给我们的决议都发错了，把其他人家的判决结果发给我们业主了，这是后话。而且根据法律应该先是fair trading处理，然后再到Tribunal。Anyway，问题还在我们自己。
先来解释一下业主的组成，我们总共是11户，这个狡猾的鬼佬“8”和另外两户是亲戚关系（我还是以户号来代表），但是之间也有矛盾。当时一开始发现问题的时候，我们这边是6户（4户华人，1户斯里兰卡，1户亲戚中被排挤出来的，不知为何？），照理来讲占大多数。“8”和“1”是亲戚关系，除此之外在8的管理之下，1的老人获得清理卫生的工作，他儿子的公司获得其他所有水电等一切大项修补，所以除了亲戚关系也有利益关系。9我现在更愿意相信他是被8蒙蔽了，毕竟都是鬼佬，而且都在银行工作。10是出租出去什么都不知道，6也是出租出去，这两户都是让物业公司代理，所以物业公司的意见就是他们的意见。
第一次会议的时候，也就是我们刚怀疑有问题想夺权的时候，参与人数较少，各种代理；人数对比6比5+旧物业。我们终于进了EC有话语权了。马上召开第2次会议准备换物业公司。我们当时想着我们大多数，应该很简单。6和10联系不上因为物业不在我们这边，没有联系方式。
第二次会议的时候，也就是我们犯错误的时候。这时候倒是10感觉到有什么不对终于出现了，6到今天还是联系不上。第一个错误，proxy填的不够规范，因为一户华人很忙，一直是proxy，另一户华人一直proxy他儿子，因为老公婆英语基本不会。其实这事可大可小，毕竟很多时候也只是意思一下。第二个错误，我们本来6户，在旧物业公司不参与的情况下，总归需要有人召开会议，那么我们中的斯里兰卡就上去当host了。本来各项表决10号也开始有些弃权了，但是到了最后一项要把8和1直接踢出EC时，10女的估计看不下去了，老是6对5，觉得我们6个男的欺负她一个女的，跳出来提醒说当5对5情况出现，host是不能投票的。那么也就决议会僵持不下。不过我们妥协了，因为想着物业换了，而且我们占大多数就高兴得散会了。第三个错误，阴错阳差的选了旧物业之前工作过的物业公司做新的物业公司，他们私底下关系不错就另说了，就光是8一直想着花钱，物业也不会跟我们这伙想着如何合法的省钱的关系好。要是问我为啥8喜欢花钱，原因无非两个，一来外观搞漂亮些，她好卖房子，二来在她掌控下，花钱也可以进她口袋（太多证据表明了，不一一列举，甚至财务报告里都直接写者打钱给她，我们也需要查这个是否合法，是否有三份合理报价等等，这是后话）。
高潮来了，不久就收到告票，8一户把我们告了，说是我们搞小团体，现在是6对5，请求Tribunal强制指定旧的物业并剥夺你们EC的权利，几个原因，代理表格不合法；投票的时候5对5的情况下，host参与投票不合法，所以新物业不合法（其实她是颠倒黑白，偷龙转凤，把踢她出EC和换物业混为一谈）；还有最厉害的就是混淆是非的告我们6户小团体，乱停访客车位，阳台晒衣服，楼梯下放东西。一一到来，原来她知道我们要动她了，就偷偷的拍了很多照片。先说停车，大家都停，8，9和1都停，8自己还两辆车，车库全是杂物，但是只拍我们的车。晒衣服，本来就是她家使用狡猾手段骗得公共晒衣服的地方，圈入她家院子，反过来告我们阳台晒衣服，8有院子不需要，1也晒阳台。2，4，5被告了，我们是最冤的，也被告了。本来我阳台是不临街的，阳光整个楼最少，公共晒衣服没了，我最痛苦只能晒阳台。而且我不临街，离马路十万八千里，根本不违法。她也非法对我阳台拍照片把我告了。至于楼梯下的东西，她在告之前几天刚把自己的乒乓桌搬进去，1是最多的。但是她也屎盆子扣我们头上。无奈我们没想到会拍照，也没对她的东西拍照。8还非法养猫狗。
不过我们在回复的时候觉得那些都不重要，而且也没照片，也没进行太多辩解。只是重点阐述了我们使用新物业是合法的，而且10已经完全在我们一边了，我们至少7/11了，等等。当时收到告票的时候，我们正好第2~3天要回国过春节，也就全权委托他们处理了。结果斯里兰卡人又犯了一个最致命的错误，他英语比较好，文件都是他起草。他提了一句，如果Tribunal一定要强制指定一家物业作为EC的话，就请判断新物业为compulsory物业公司。以退为进的一招，其实中招的是自己。所以现在自己都很难去推翻判决。
悲剧就来了，其实从Tribunal判决角度来讲，我们算是赢了，因为最终采取了我们的请求。悲崔的结局就是，判决一下来，新物业就到8家里开party了，到现在都没搞明白怎么那么快就搞上了（搞上不难理解，因为谁要花钱，物业跟谁好）。所以换瓷砖，砍树，通下水道，刷墙通通都来了，因为物业都不需要通知我们，所以8现在的任务是尽量搞破坏，尽量发现破坏。公用水龙头，紧急灯，车库灯，不知道会不会车库装安全门，这也是大开支啊。。。

cwb1000

所以现在主要两点，一个就是争取拿回被她骗去的公用晒衣服的地方，将近30个平方。我的问题1~3是关键，当然我们也可以从违反建筑要求来赢官司。不过我邻居，搞结构的一个老板，也是老澳洲告诉我说council都披了，也就是说有人拿钱了。他们也是官官相护，我们要想拿回来取决于我们愿意花多少钱。所以我们现在集中精力寻找她当时拿进去的违法行为，通过建筑法规来告只能是备选。
问题4主要是保护我们现在的钱，和可以预见的财政刺字。我们sinking fund有靠近3w块钱，那天新物业还在说不够，要多加。我就说3w还不够你花，他马上说刷墙就是2w。

civ

"

那个80%同意通过好象不是这么算的，我觉得得只是36%通过。另外投票数不到业主数的一半，结果应该不合法，应重新投票。这两点，LZ可以和Fair  trading 之类机构查查。

cwb1000

civ 发表于 2013-5-5 12:02

那个80%同意通过好象不是这么算的，我觉得得只是36%通过。另外投票数不到业主数的一半，结果应该不合法， ...
多谢你的意见，物业法上有说了这个，根据我的理解就是算票数的时候只按投票人数来，而且根据你面积大小来决定投票的权重。当然了，如果不足4份之一的业主，会议就无效，这个是另外一回事了。不过我还是会提一下这个事，多谢你的建议。
所以我也说物业法很多不合理，就比如这个，他明确说了只是使用权，但是这个使用权是可以pass给后面新的业主的，也就是说卖房子的时候可以一起卖掉。而且这个不是每几年review一次，比如说其他同意你使用的业主都搬走了，新的业主来了，是无权过问这些的，虽然名义上你还是有ownership。而且现在让他们让回来的条件是，首先他们要同意让出来，然后再进行投票，而且还要75%的人同意他让出来，而不是50%，他才需要让出来。这就明摆了不可能，谁吃进去的肥肉再吐给你？
这个是原文，
The owners corporation can decide, by special resolution at a general meeting, to pass an exclusive use by-law which gives the owner the use (not ownership) of that area of common property and makes that owner responsible for the repair and maintenance of the area [s. 51–55].
Special resolution: a special resolution is where no more than 25% of votes are cast against the motion, based on unit entitlement(所交物业份额的多少，比如我的面积最小，交得也最少). This includes votes in person and also proxy votes.

sim818

首先查一下1的老人有没有买清洁工作的保险，有没有经过大家同意。这些都是法律规定的。没有保险，老人有闪失，大家要赔钱。很多华人不懂有相关法律。可以一个业主出面反告物业公司和业主会。不是小问题。