一些个人看法

pisces

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-25 08:15 发表
今天早上ABC News Radio说，墨尔本是人口增长最快的城市。比布里斯本还快。墨每年增加4万人，超出预计甚多。所以这样看的话不是泡沫，而是供不应求。况且墨尔本的房价比较悉尼和珀斯还低很多。墨尔本的人口增长加 ...
股票要下跌的时候，往往也是公司报表最好看的时候。。。除非能够抓住“短暂“的供不应求，否则，风险就抓住你了

villa

谢谢分享，kew，camberwell，hawthorn好大家都知道，但是太贵了，如果买个apartment投资，captial growth的潜力大吗？

galway

原帖由 galway 于 2007-7-25 10:07 发表
股票要下跌的时候，往往也是公司报表最好看的时候。。。除非能够抓住“短暂“的供不应求，否则，风险就抓住你了
股票和房产还是有很大的不同滴。

galway

原帖由 villa 于 2007-7-25 10:15 发表
股票和房产还是有很大的不同滴。
贪婪和恐惧是类似的。。。

villa

每一次崩盘前，老百姓也都是“得到“各种有利信息。。。
总体来说，我对澳洲地产很有信心。但是，2~3年的调整不可避免。。。

xingning

原帖由 galway 于 2007-7-25 10:18 发表
每一次崩盘前，老百姓也都是“得到“各种有利信息。。。
总体来说，我对澳洲地产很有信心。但是，2~3年的调整不可避免。。。
你是说悉尼？是北悉尼，还是说悉尼外西区？还是说墨尔本、布里斯班等其他州府城市？
单单泛泛而谈“2~3年的调整不可避免”没有意义。。。
因为澳洲地产市场绝对不是铁板一块的“one property market”！
特别是目前，市场分化已有愈演愈烈之势。
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请参考下面这篇评论：
It is well known that there is more than one property market in Australia, but I can’t remember the last time the various property markets were so fragmented.
Firstly there are 3 main tiers to the markets. Perth and Darwin are still bubbling along but now at  amuch slower pace than  last year. At the other extreme Sydney has been in the doldrums for 3 years. And in between these two extremes are the other capitals which are exhibiting overall steady median price growth.
But if you look more deeply into the various markets they are very fragmented, with the more affluent suburbs performing well and the ‘mortgage belt’ suburbs struggling with affordability issues.

2007 will be a year when the gap widens further between the 2 tiers of the property market. The more affluent suburbs near the city and the water will perform strongly and "the rest of the suburbs" are likley to languish. It will be a year when the rich get richer. When those who own the  right properties will become wealthier.  
2007 will be a year to selectively buy property.
Our changing property markets will create some great opportunities for investors with a long term focus.  However not every property will increase in value. This is a time for investors to become very selective.
The cycle is moving on. Vacancy rates are at record lows around Australia and rents are increasing strongly which mean investors' yields are rising.
[ 本帖最后由 villa 于 2007-7-25 10:27 编辑 ]

galway

请教大家，去年十月我们在Mont Albert买了一个大型的single level townhouse，3房2卫2车库，占地面积是三百多平，当初买时50万不到一点，划算吗? 在未来三五年有上升空间吗?

galway

原帖由 villa 于 2007-7-25 10:19 发表
你是说悉尼？是北悉尼，还是说悉尼外西区？还是说墨尔本、布里斯班等其他州府城市？
单单泛泛而谈“2~3年的调整不可避免”没有意义。。。
...
我没有观点，只是想掺和讨论。。。
从投资的波段特征（主要受信心影响），猜想未来某个时间开始，一个2~3年的调整。。。会有一些正反馈的过程。。。我不相信谁知道什么时候开始，但是也在观察这个事情。
上周末一个Brisbane CBD的2 bedroom apartment，报价400K,,,370K成交的。
没有能力关心sydney, melb。。。。。。只求弄一个不错的brisbane小窝。。。但是，上涨使得很多人，藏着掖着。。。只能等
[ 本帖最后由 galway 于 2007-7-25 11:09 编辑 ]

villa

如果我是研究员,基本上,谁给我工资,我为谁写报告...免费的地方更多是欺骗...
方法可以模仿，但是结论必须自己推

chenhu2000

原帖由 galway 于 2007-7-25 10:47 发表
我没有观点，只是想掺和讨论。。。
从投资的波段特征（主要受信心影响），猜想未来某个时间开始，一个2~3年的调整。。。会有一些正反馈的过程。。。我不相信谁知道什么时候开始，但是也在观察这个事情。
上周末一个Brisbane CBD的2 bedroom apartment，报价400K,,,370K成交的。
...
仅仅拿“布里斯班CBD一个2 bedroom apartment 报价400K，370K成交”这样一个小个例就得出“未来某个时间开始，一个2~3年的调整”似乎缺乏说服力。
根据APM昨天刚刚公布的最新统计数据显示，布里斯班的房产中间价位已创出$388,269元的历史最高纪录。
还是来看看客观的的统计数据吧：
澳洲统计局ASB在2006年10月所公布的数据显示 ，昆士兰州在2005年12月时，人口已突破404万，比2004年同一时期增加80,200人，增长幅度为2%，居各州之冠。
而布里斯班市人口（包括方圆50公里内的卫星市镇）共计有180万，和2001年全澳人口普查时的160万比较，也是澳洲人口成长最快的大都市。如果把黄金海岸的48万人口包括在内，那么昆士兰东南部总人口可能在2007年8月就会跨越250万大关！照此增长趋势持续下去，据说，昆士兰将在不远的将来取代维州成为全澳人口第二大州。
昨天ASB公布的去年人口普查数据也显示，黄金海岸录得90,500人的人口增长，人口达到565,000人，已超过悉尼附近的Newcastle一跃成为澳洲第六大城市。
Sunshine Coast增幅更快，高达惊人的20％，取代塔州首府霍巴特成为全澳第10大城市。
（The Gold Coast continued its spectacular growth, adding 90,500 people to overtake Newcastle and become Australia's sixth-largest city, with 565,000 people.
The Sunshine Coast was the fastest growing city of all, its population swelling by 20 per cent as it overtook Hobart to become Australia's 10th-largest city as the Bureau defines them, with 224,000 people strung along its 50-kilometre coastline.）
昆士兰由于兼具煤矿和旅游等资源，气候非常温暖，海滩又很漂亮，吸引了很多州际移民和外来移民，而布里斯班的房产中间价位仍属不高。
人口增长迅猛，而澳洲资源经济形势一片大好，利率维持稳定，工资收入在增加，失业率降至30年新低。。。这些种种因素综合起来，个人认为，布里斯班的房价未来2～3年下跌的空间非常有限，更有可能是向上攀升。
[ 本帖最后由 villa 于 2007-7-25 13:01 编辑 ]