跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

白雲山民 · 发表于 2014-5-31 19:42:15

据說不去開會的話會被代表的。只要是出席的人夠一定數，通過的議題也有效的。

JuliaTung · 发表于 2014-5-31 20:05:56

不是"被代表"，而是可以授权某人当Proxy，代替你去投票。一般是授权给自己的strata manager(物业管理经理)，也有人授权给住在附近的亲戚朋友。出席的人数就是我刚才所说的Quorum，达到25%(包括授权书投票)，通过的议题也是有效的。

高寿财 · 发表于 2014-5-31 20:27:54

买不带STRATA的房子是王道

JuliaTung · 发表于 2014-5-31 20:42:44

在这种情况下，我觉得我不能再沉默了。在这里，我真的非常感激我们打算转过去的新的那间物业管理公司。因为他们非常耐心，真心实意地帮我们做一切可以做的事，包括写会议议程；我们有任何疑问，随时打电话去问，他们都一一详细解答。我们对现在这间公司是彻彻底底的失望了，他们不但态度恶劣，做事马虎不上心，一牵扯到这种利益问题，就在规章制度上撒谎骗我们，欺负我们不懂程序和法律。以致我们现在对他们说的话全部都不相信，每说一件事，我们就打电话去新的公司核实。
我把我们现在碰到的这种中介的无赖手段告诉新的中介，得到的建议是：如果旧中介一直拖延不开会，我们可以强制要求 Strata Inspection。做法是，要求跟旧中介约个时间，上办公室翻查所有业主的通信地址，把会议通知寄给业主，自己召开特别会议。
这次，我不给他们有借口遗失信件的机会，我拿着信件上门，说要见经理，把信亲手交给他。前台的接线员鬼鬼祟祟跟后面的一个年纪大点的同事小声商量之后，就跟我说，这个经理现在不在。我说：他什么时候在？她说：不一定的，说不清。我说，他有手机吗？(同时翻找前台的名片架) 接线员连忙说：他还没有名片呢，新来的，名片还没印。手机号码也没有。我说，那你找个能说得上事的人下来。她说：跟你们的大楼有关的，最好还是直接跟这个经理说，别的人不清楚的。我说，那我把这封信留在这里，你给我写个收条，我不希望下次还发生什么丢失信件的事情。如果还发生这种事，我知道找谁追究责任。还有，我等三天，如果这个经理不给我回音，我们需要强制执行 Strata Inspection. 这样的话我们就不需要你们给我们安排开会了。
不过，强制要求 Strata Inspection 也碰到同样的问题，就是迟迟不予答复，或者说没有时间，一直拖延不让我们上门查找业主的地址。但是幸运的是，10户人家中，我们有8户业主的联系电话号码，另外两家是通过地产中介租房子的租客。我就一家一家的业主给他们打电话，拿到了他们的通信地址，剩下两家就问租客，他们是从哪一间地产中介那里租来的房子。这个通信地址非常重要，无论业主是否出席会议表决，安排开会的信件必须通过这个地址交到业主手上。其实，这就是一个开会的形式。
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:45 编辑 ]

JuliaTung · 发表于 2014-5-31 20:47:48

地址拿到之后，我们就准备会议议程。议程很简单，EGM 根据 Strata Schemes Management Act 1996 召开。时间、地点。议程第一条：Confirm 上次开会的议程全部通过，并且附上上次开会通过的议程的记录(Minute)。第二条：是否同意撤换现在的中介管理公司？第三条：是否同意采用新的xxx公司？如果不能到会，请填写附在信件里面的 Proxy Form，让人代表你投票。
所以，这封信里面有三样东西：开会通知及议程、Proxy Form和上次开会的记录。
另外，安排开会的时间，最快要在信送到业主手上的第八天，如果信是寄出去给业主的，就安排在写信日期的14天后；我为了加快开会的日程，选择了把信一封一封交到业主手上，并在信封上写明Delivered dd/mm/yy. 其中两封因为是通过中介出租，中介不肯透露业主的联系地址和电话，我就在信封上写 C-/ xxx Agent，中介转交，同样具有法律效力。
还有，这个会议必须由Executive Committee里面的成员发起，所以执行小组的其中一个成员要在开会通知上面签字。
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:46 编辑 ]