跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

滚滚而来

楼主真是好人。看了这文章肯定涨见识。少吃亏。。感谢感谢

白雲山民

再頂

orzoz

赶走无良Strata

stockton

谢谢lz!
可否公布 strata company 名字？

nanyan

换这个strata应该没这么复杂，我换过的。业主签名足够，只要给他们一定的时间把材料准备好就可以，最多一两个月。不需要再开什么会议。业主都同意了，还需要讨论什么？？？建议楼主不要找他们浪费时间。找fairtrading 投诉去。strata 说到底是业主花钱请他们管理，业主有绝对权利开除他们。所谓管理也只是一些基本工作，付账单了，买保险了，记着维修了。怎么好像给他们卡住了？如果他们还继续拖延，联合所有业主停止交管理费，保留好书面材料，到时可以证明是他们拖拉。
我觉得你找的那个继任strata 也不够尽责，他们只要有你们的委托书，可以理直气壮地找他们转移材料啊。我以前就是写好委托书，找到新strata，然后就没有再操心了。不过也许是原来的strata也不太“流氓”吧。

martin_2f

是这样的，澳洲的物业管理法漏洞太多，物业管理公司和普通业主在information resource上差距悬殊，加上大部分普通业主的时间和精力也很有限，就让很多低质量的物业管理公司长时间为所欲为，普通业主就一筹莫展了。
楼主提到的strata inspection就是查看strata roll，这个东西就是每个strata scheme记录各个业主的基本信息和联系资料的。本来是由executive committee里的secretary保管，但通常情况下就都由body corporate请的物业管理公司（strata agent）来代管了。大家一定记得查看strata roll是物管法给予业主的权利，没有人可以拒绝 （但像楼主说的那些老奸巨猾的物业公司就常用拖字诀）。
所以涉及到更换物业公司的时候，那些不良物业公司的惯用招数就是拖字诀了，要他们规规矩矩的帮你召集会议讨论取消它的管理合同，那是想都别想。
自己召开AGM或者特别会议，需要至少一个committee memeber发起就可以了，所以大家有空还是尽量当选memeber，每年AGM都要重选一次的。

shunshun

支持楼主好样的

紫萱

原帖由 JuliaTung 于 23-11-2010 15:54 发表
这个会议是一定要开的，如果不开，程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票，投票必须通过会议的形式实现。
我们首先把一封信交给现在的中介，要求他们安排14天之内开这个EGM，并且把会议要讨论的章程写在信里 ...
这个会业主自己开就行了
不需要中介在场的
把agenda和minutes发给他们就行了

JuliaTung

上面有几个LX说的都是对的，这个业主大会是自己组织开的，所以不需要中介在场。之所以我们在程序上做得如此无可挑剔(包括拿到所有通信地址、业主大会安排的时间要在送信之后第八天)，是因为我们的中介实在太“流氓”了，他们可以在我们的做法上一点一点地挑，只要有一点可以攻击我们，就一口咬定我们的程序不合法，会议无效，然后又可以继续他们的拖字绝招。许多大楼都是因为他们这样耍赖，最终没有换成。他们的手段如何，我下面还会讲到。
当我们在组织自己的业主大会的时候，这个经理联系了我们执行委员会 Executive Committee 的其中一个业主。他说，想将这个议程放在我们的年度大会 AGM 里面一起讨论。他这个馊主意非常阴险，为什么呢？这个年度大会，我们已经收到通知，一个月之后召开。会议章程也收到了，讨论十项内容，但是并没有投票决定是否换 Strata公司这一项。根据 Strata 管理法，如果会议章程里面没有写入这一项内容，开会的时候是不能讨论的，讨论了，投票了，也是无效的。
所以，他们打的主意就是，先拖住我们，骗我们一个月后才去开年度大会，等我们满心希望在大会上可以通过换Strata的投票，然后告诉我们，这个议题，这次的会议不能讨论，我们还是要安排下一次会议。一来一去，可以拖好几个月的时间，并且让我们觉得厌烦，放弃。
如果我们开不成这个会，我们就没办法授权给新的中介公司去介入。我们交流了意见之后，决定不理会这个提议，继续如期进行我们自己组织的 EGM.
开会就很简单了。记录以下几点：
1. 谁参加了会议？
2. 谁授权Proxy代表自己参加？
3. 会议章程讨论结果(自然是全部通过)
4. 会议开始时间
5. 会议结束时间
我把这些做好记录之后，给新的中介发了这些信息，新的中介帮我们作出一份正式的会议记录(Minute)，我把它交给旧的管理中介公司，要求它在三十天之内完成一切文件的交接。至此，我们的任务就算完成了。
不过，这个流氓中介的手段并没有完... ...

Andy663

好吧,