澳大利亚投资大地破房之我见

XiaoxianZ

本帖最后由 XiaoxianZ 于 2014-2-7 02:40 编辑
    大家看看就是，不要太过认真。首先，大地破房这四个字很明显就有一点讽刺的意思，也就是带有贬义，带有贬义就说明是不好。为什么不好？原因就在于某种程度讲这并不是一种划算的投资，投入过大，租金回报低，是大地破房的明显特征，唯一的指望便是通过地大这一特点可以进行开发或者升值。
    我要讲的是大地破房到底算不算是一种大投入，低租金回报的一种投资。我们要搞清楚两点。首先，一个房产的价格基本上是通过这个房产的地价和在这块地上的房子的价值总和计算出来的，Council的估价也是通过Site Value （地价）+ Capital Improved Value （地价加上房子以及其他设施的价值）来计算的。相对而言，地的价格泡沫是很小的，通过Council的估价基本可以算得七七八八，虽然有一定的滞后性，所以一般房子拍出高价，那部分泡沫溢价都是出在房子上。其次，租房到底是租地还是租房子？那肯定是租房子，即便是你在墨尔本CBD的中心的中心的中心，有一块3千平方米的空地，没有房子，你开价50刀一周出租，都不会有人来租的，虽然这块地很值钱，即一块空地只有实际价值而没有出租投资价值，这一点很重要。
    那买大地破房到底算不算一种亏本的投资呢？那我就用我的理解解释一下，实例, 墨尔本Ringwood距离中心1km的两块地，都是1000平方米，一个在南面，一个在东面。南面那个房产带4房House在13年9月81W卖出，现在以450刀每周成功出租；东面那个纯空地在12年12月以61W卖出，13年内造了3个3房Townhouse在上面，售价都在65W左右，其中一个总面积200平的房子以500刀成功出租。这两块地的价值应该是相当的，我们就以650刀一平米计算，吊丝区差不多这个价，那南面那套房产的地的价格就是65W，房子就是16W，东面那个Townhouse的地的价格就是13W，姑且算他20W吧，那房子就是45W。大地破房到底是不是一种带有贬义的投资，一目了然。所以大家不要嘲笑买大地破房的人，因为土地本身是不具备出租回报这个价值的，而房子才是决定你租金的主要因素，所以得从房子的价值那方面去计算投资回报率。
    我的理解就是，大地破房是一种聪敏的投资手段。

Ariel

空想不做，谁都会。想到做到才是王道呀。

XiaoxianZ

我还想说的一点就是土地的价格一般占到一套房产泡沫溢价的很小部分，因为土地对于绝大多数不会造房子的同学来讲是一样的，所以一旦一套房产其土地价格占到其总价格的比重越高，这套房产的抗跌性也就越高，因为一个区的一块地的价格在绝大数人的心里都差不多，不像房子，会在不同的人的心理有着天差地别的价格，所以说大地破房是属于比较安全的投资

XiaoxianZ

本帖最后由 XiaoxianZ 于 2014-2-7 02:57 编辑

Ariel 发表于 2014-2-7 02:17

空想不做，谁都会。想到做到才是王道呀。
嘿嘿，实例里那套南面的大地破房是偶的，也因此有了这番思考，虽然我知道很多人是不同意我的观点的

Ariel

XiaoxianZ 发表于 2014-2-7 02:54

嘿嘿，实例里那套南面的大地破房是偶的，也因此有了这番思考，虽然我知道很多人是不同意我的观点的 ...
你看你，又来献耀了不是  

XiaoxianZ

Ariel 发表于 2014-2-7 02:59

你看你，又来献耀了不是
真没有啥炫耀的啊，我只是站在另一个角度看大地破房是否值得投资，我也觉得租金好低啊

fangjinghua

XiaoxianZ 发表于 2014-2-7 03:11

真没有啥炫耀的啊，我只是站在另一个角度看大地破房是否值得投资，我也觉得租金好低啊 ...
要算好81 W的利息， 还有租金， tax的negative gearing, 卖房的Cgt等等， 才能有结论。 另外， CBD如果有 3000空地， 租金是很惊人的。 很多空地申请了做停车场， 10多刀一天

szjane8

XiaoxianZ 发表于 2014-2-7 02:53

我还想说的一点就是土地的价格一般占到一套房产泡沫溢价的很小部分，因为土地对于绝大多数不会造房子的同学 ...
很多大地都是位于山火，洪涝区，或者长长的车道，高压线底下，没有实际投资价值。

szjane8

本帖最后由 szjane8 于 2014-2-7 07:56 编辑

XiaoxianZ 发表于 2014-2-7 02:53

我还想说的一点就是土地的价格一般占到一套房产泡沫溢价的很小部分，因为土地对于绝大多数不会造房子的同学 ...
泡沫的很大一部分是地价，被高估的实际上就是地价，房子的造价一看房子大小，大家心里都有谱。近火车站的小破房难道是因为房子造价高贵才贵的吗？
大地破房，房子实际上不值钱，就是地价而已，一般失败都是失败在错估了地价。

hsy12

处女座的，对破房没有一点点兴趣，哪怕不是自住。