有人能介绍一下Auction方式买房的过程和注意事项吗？

xxn617

这个帖子太好了
我也想问个问题
看中的房子拍卖的话,我参加竟拍的话需要付押金什么的吗?还是到时候去了,想出价了,就出价?因为之前看过一次拍卖,要出价的人都是举个有号码的牌子,要有这个牌子是不是要先交定金?
另外关于房主的心里价位,比如说这个房子40万起拍,一般房东心里价位是多少呢?
可以不可以在拍卖前出OFFER呢?
谢谢大家啊

olicc

8. 一般来说auction之前一定会已经把sales of contract或者section 32准备好了，那你就可以让律师去看了。一般中国人的律师，帮你简单看一下是不收钱的，如果要做什么title search那就要收钱了。如果是找老外那就贵了，我之前咨询过一个，告诉我每小时收240，抢钱啊。
9. 我记得在VIC是叫section 32, 在NSW叫sales of contract. 一般来说主要只需要看section 32就可以了，合同的那些条款基本上都是一样的，标准式的。至于你说的什么东西留下，基本上fixture的东西都是留下的，就是不能移动的东西，如果移动了会对房子造成损害的。当然家具是不包括的。我不知道你指的官方文件是指什么，一般来说所有的资料都应该包含在section 32里面，如果有缺少，你的律师应该要通知对方律师补齐。
10. 一般来说，房子都是没有问题的，可以会有那里墙上面裂了这样的小问题，你要做彻底的检查就要请专门的house inspector了，少说也要花去几百大洋。再说你买了房子之后都应该要买building insurance，万一真的出现重大问题，那么保险公司会赔偿。如果是新房子的话，builder都会给6年半的保修。

olicc

别的州的我是很清楚了，不过在VIC我还没见过有拿号码牌的。
应该是不需要交什么定金的，你去了就可以参加拍卖。
房主的心理价位这就很难说了，大家都是想卖得越高越好，所以才会用auction. 关键是看auction的时候竞争的人多不多了，但是房主的心理价位那只有中介知道了。不过如果是流拍的话，那么中介之后会给出一个reserve price，那就是房主的心理价位。
你也可以在拍卖前出offer,但是接受不接受就是房主的事了。

黑山老妖

ＮＳＷ是要拿了号才能参加竞拍。拿号就是注册参加竞拍。

olicc

其实auction的方法我觉得是很不合理的，虽然一直在改进。
有的中介还会找托，比如之前VIC的top sales agent，谁我就不说了，每次拍卖的时候就让他爸爸来拉价格，最后被发现了，罚了20万。
auction的时候，你出手的时机很重要。
要么你就一开始就叫价，在没有到你心里价位之前不要犹豫，让人感觉你是志在必得的。
然后一般来说在叫到一定程度，再没有人出价的时候agent都会回屋和vendor说一下现在的情况，然后他会再出来问还有没有人出价，这个时候你就可以出价了。

patricb

原帖由 olicc 于 2008-7-9 14:28 发表
，比如之前VIC的top sales agent，谁我就不说了，每次拍卖的时候就让他爸爸来拉价格，最后被发现了，罚了20万。
Why not tell us who's that guy? Wo we can pay attention.

moka

同样关心楼上问的问题。
个人感觉auction的话，可以对价格有所把握，知道对手的出价，一般不会由于一点点的差价而和自己喜欢的房子失之交臂。这是auction最大的好处了。

xxn617

原帖由 黑山老妖 于 2008-7-9 14:16 发表
ＮＳＷ是要拿了号才能参加竞拍。拿号就是注册参加竞拍。
这个注册一般是怎么注册啊?
有什么手续吗?

黑山老妖

原帖由 xxn617 于 9/7/2008 15:39 发表
这个注册一般是怎么注册啊?
有什么手续吗?
通常是拍卖前半小时左右到，ａｇｅｎｔ就在屋里，去那里登记一下。他们会给你发一个牌子上面有你的号码。

xingbu

8、private sale的时候，合同可以在cooling off之内仔细学习，因为还有机会发现问题。那么，auction的房子是不是要在auction之前就问中介拿到合同并找律师呢？因为如果auction bid下房子后发现合同有问题也于事无补。这么说来，auction之前就要请律师的话如果auction没有bid下来律师费大概会有多少呢？
======拍卖之前应该找agent要合同和sec 32（一般都是在一起的）给律师看， vic这边一般律师帮忙看3个以内的合同（前提是你认准了这个律师帮你买房子）是免费的。如果拍卖没买下来的话你继续找， 律师继续帮你看合同。如果你看了一个就不买了收费50。
9、有几次inspection的时候中介都说合同还没有ready，只有section 32的一个document，我也不清楚section 32和contract是不是一个东西。不过阅读过section 32，发现contract上一些重要的信息在section 32上找不到，比如，房子里留下的物品清单就不会列在section 32中。看来这两个东西还是有区别的。具体请说说买房过程都会有哪些官方文件，都涵盖哪些方面的内容，有哪些特别要注意的地方。
===========拍卖的时候中介为了保险起见， 或者说卖方为了避免多生事端吧， 都会尽量把合同+sec 32拖到最后一刻才给 prospective buyer， 所以一定要不停的催中介， 要他们一好了马上发给你。就可以及时给律师看看有什么不利条款了。熟悉买方程序的律师往往go through一遍就能马上发现问题的。
sec 32 就是vendor's statement, 包括了你要买的房子的详细信息， cotract是单独的， 一般都是standard，律师会帮你看有没有特别条款的。拍卖成功后如果是strata title的律师也会帮你做strata reseach。
10、看来auction的房子inspection更加重要啊。我也看了几个关于inspection的问题，比如，关注地基是否塌陷，看看地面是不是水平，用力踩踩地板，看看是不是有松垮的现象，同时打开几个水龙头，看看水压如何，将水在水槽里蓄满，然后放掉，看看下水道是否通畅，关注电源插头和电视插头位置是否合理等等。但是比如房主临时粉刷裂痕，或者是有重大缺陷却用床或沙发等大件遮挡的话就比较难看出，应该注意房间内大体积物件摆放是否不合理，如果发现此情况，就需要留意物件遮盖处是否有问题。但是诸如白蚂蚁和地下水管通道破损等就真的不是自己可以看得出来的了。而且，inspection的时候也从来没有发现有人这么仔细地检查，大部分人都只是看房子框架，看采光，看新旧，问地段房租等，为什么大家都不做力所能及且十分重要的彻底检查呢？还是说有人会另约中介私底下单独做这些事情？
============Inspection一般都是私下和中介约时间， 请专门的inspector来做， Open day inspection只是买家去看看房子的格局， 装修， 位置这些主观信息， 看中了才会请人专门做客观因素的评估。你说的这些common sense类别的检查是第一步， 专门的人能看出更多的问题来。