有人能介绍一下Auction方式买房的过程和注意事项吗？

rogerk · 发表于 2014-6-1 05:49:55

索性帮你回到底吧。。。
8、private sale的时候，合同可以在cooling off之内仔细学习，因为还有机会发现问题。那么，auction的房子是不是要在auction之前就问中介拿到合同并找律师呢？因为如果 auction bid下房子后发现合同有问题也于事无补。这么说来，auction之前就要请律师的话如果auction没有bid下来律师费大概会有多少呢？
A:律师在你开始看房子的时候就找好，基本上打个电话就能安排好了。auction的房子，你去看的时候觉得满意，就可以问agent要sec. 32, 一般都是email给你的，你转发给你找好的律师。拍下来就做，没拍不下来一般应该不收钱。反正我找的律师看合同不收钱。你要是没去拍或者没拍下来也没关系，继续看，看到好的了在发给律师看就是了。律师费是你买好了settlement的时候一起付的。。一般都是固定价格。。
9、有几次inspection的时候中介都说合同还没有ready，只有section 32的一个document，我也不清楚section 32和contract是不是一个东西。不过阅读过section 32，发现contract上一些重要的信息在section 32上找不到，比如，房子里留下的物品清单就不会列在section 32中。看来这两个东西还是有区别的。具体请说说买房过程都会有哪些官方文件，都涵盖哪些方面的内容，有哪些特别要注意的地方。
A:一般都是看sec.32。合同似乎都是标准合同。sec.32也叫vendor's statement. 是vendor在卖房子的时候给出的一个陈述性的文件，上面基本上就是说我这房子没问题，没有别人等着拿这个房子抵债，还有地产证，各种费用的清单，strata title还有owner's corporate信息等等。。Contract of Sales是另外一份文件，基本上是标准的格式合同，所以有时要到最后才有。不过如果是auction，你也可以提前问agent要，然后让律师看看。。

xingbu · 发表于 2014-6-1 06:12:08

拍卖的过程有好有不好，好的方面是价格透明，你知道你的对手出什么价格，只要你自己事先做了功课，了解市场价格，确定了心理价位，拍卖可能是个更公平的竞争手段。不好的方面就是拍卖过程中心理压力比较大，容易激动，遇见对手疯狂的追你的价格往往会不自觉地提高自己的预算，冷静后又没有cooling off让你后悔。特别是不了解市场盲目出价很容易让自己陷入两难境地。
所以我觉得参加拍卖的前期工作一定要做好，不光是对你心仪的房子的检查工作，更是要确定好自己的心理价位，和市场价位的比较，往往最好在心里价位上再加一个buffer, 避免拍卖过程中的暂时盲目追高。另外在拍卖前事先把其他各类买房费用（stamp duty, solicitor fee, mortgage expense, loan insurance, etc）分价格级别分别计算出来总计成买房的成本价格，才是你应该准备的心理价位。

rogerk · 发表于 2014-6-1 06:56:11

10、看来auction的房子inspection更加重要啊。我也看了几个关于inspection的问题，比如，关注地基是否塌陷，看看地面是不是水平，用力踩踩地板，看看是不是有松垮的现象，同时打开几个水龙头，看看水压如何，将水在水槽里蓄满，然后放掉，看看下水道是否通畅，关注电源插头和电视插头位置是否合理等等。但是比如房主临时粉刷裂痕，或者是有重大缺陷却用床或沙发等大件遮挡的话就比较难看出，应该注意房间内大体积物件摆放是否不合理，如果发现此情况，就需要留意物件遮盖处是否有问题。但是诸如白蚂蚁和地下水管通道破损等就真的不是自己可以看得出来的了。而且，inspection的时候也从来没有发现有人这么仔细地检查，大部分人都只是看房子框架，看采光，看新旧，问地段房租等，为什么大家都不做力所能及且十分重要的彻底检查呢？还是说有人会另约中介私底下单独做这些事情？
A: 上次跟着澳洲御用inspector看了一回怎么inspection的，发现这个活我们基本自己干不了。。很多很细节的东西，我们不懂根本想不到。所以我觉得，你看好了的房子，还是找澳洲御用inspector看一回吧。几百块，可以保你不吃大亏的。。
你也不用私下里约中介什么的这么麻烦，只要打个电话给澳洲御用inspector，告诉他我的中介电话是多少，然后就等着收报告就好了

olicc · 发表于 2014-6-1 08:18:05

据前辈说，拍卖的时候你要需要对每个拍卖师有研究，不同的拍卖师的手法不一样，资深人员可以从拍卖师的语气，手势上面看出门道来，不知道是不是真的。

rogerk · 发表于 2014-6-1 09:55:59

原帖由 xingbu 于 2008-7-9 16:05 发表
拍卖的过程有好有不好，好的方面是价格透明，你知道你的对手出什么价格，只要你自己事先做了功课，了解市场价格，确定了心理价位，拍卖可能是个更公平的竞争手段。不好的方面就是拍卖过程中心理压力比较大，容 ...
非常同意。建议在某区买房之前，在那个去参加各10次8次拍卖。同时，要在那里多看不一样的房子，同时自己估价。然后和实际成交价对比。争取能够看到房子之后就能估计出一个比较准确的市场价位。这样再去参加拍卖，就心里有数了。也可以自己设好限度，过线了，就坚决放弃。。