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发表于 2014-5-31 13:44:48
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以VIC为例,因为我在VIC, 别处规矩我不知道。
1. Auction的规则是怎样的呢。比如,有一次auction,中介开始开了个低价470K,然后只有一个人举手,但中介又继续升价到480K,我就觉得很奇怪,明明低价只有一个人有意,抬高价格又有什么意义呢?只有当一个价位有多于一个人竞投的时候,才有升价的意义吧。这个就不是很明白。
A: 这个叫vendor bid.就是拍卖师替房东出的价。当没有人出价,或者出价不够好的时候拍卖时可以替房东出价。意义就在于,没人出价不代表没人想要,真正的买主都在观望中,最后才会出手。
2. Auction是没有冷静期的吧?也就是说,如果你当场开出最高价而房主又肯卖的话,你就一定要买了(当然,也应该可以通过其他理由crash contract)。这里是不是有些学问呢?
A:没有任何条件,auction is unconditional. 就是说拍卖师 一拍手,说就你了。你就得无条件履行合同。有没有其他的例外,比如结构缺陷啥的我就不知道了,但是基本上房子如果没踏喽,你都跑不了了。
3. 关于是否要提前检查房子的问题。感觉就算请人检查了房子,也没办法和卖主讨价还价,因为你的第一竞争对手不是卖主而是其他有意的买主,这样auction 对于卖家就比较便宜了,因为卖家总是比较主动的。就算房子有小问题,只要你的对手不在意,你还是要和他竞争。而且,如果事先请人看了房子,后来又竞投不下,也只能算交点学费,那么有没有几个买家联合起来请人看房子的现象呢?
A: 你也可以一定程度讨价还价,可以和房东达成协议说,如果我拍下来了,那么你得帮我把什么什么弄好。当然,要在拍卖以前说好,拍卖后那就as is了,你就没啥可以提条件的地方了。没听说个一起请人inspection房子的,不过如果你看好了,花个300块买个放心也是应该的。
4. 去过几次auction,感觉气氛都不是很热烈,很多时候只有1,2个人出价,而最后卖家往往在达不到心理价位的情况下做出不卖的决定,这个就叫做流拍吧?往往这样的房子很快就会打出private sale的广告,只是低价升高了不少。我就见过一个房子,当时auction时最高出价40万,房主没有卖,后来发现竟然以44万的价格private sold了,这个现象有说明什么呢?
A: 流拍的房子,出价最高的买家可以有exclusive的权利和卖主讲价。如果highest bidder没讲成,那就变成private sale了,人人都可以出offer. 所以,据说有人看拍卖就是为了等着看个市场的心理价位,看完发现流拍了,就去加点价钱offer, 估计人家看的是个潜力。。
5. 能不能分析一下auction和private sale在确定买家后的区别?也就是说从首付,到settlement之间auction和private sale还有区别吗?如果有,需要注意什么地方。
A: private sale我没经过,不敢乱说,但是,我认为,拍卖拍下来的时刻,和private sales cooling off过了要交10%定金的时刻是一样的,往后也一样了。但是区别似乎private sales大家都是在cooling off的时候办贷款,而auction是10%付出去了才办贷款。所以,要确保你的贷款能够拿到买下房子的额度,否则你就麻烦大了。
6. 最后,我还不清楚律师的主要作用,现在只是知道他是一个懂法律的人,可以帮你看合同,指出其中的潜在问题,还可以替你跑跑腿什么的。但是这就是律师的全部职责吗?看合同当然律师比较在行,但是跑腿的地方很多吗?很多跑路的事情可能还是要亲自去办吧?那么为什么律师收费如此高呢?
A :这个是我发现这里比国内好的一个重要的方面,律师,其实是你的solicitor. 代理人。基本上这里买房子,你只要auction 啪,拍下来,签两个字,开一张支票,你的事情就基本结束了。没有什么需要你跑路的地方。
下一件事情就是去settlement后找中介拿钥匙了。你的solicitor替你办理这中间所有的一切事务。至于看合同,其实看得多了倒是可以自己看了。至于律师收费高不高,你买好几十万的房子,律师才收500-600,不算太多吧?
7. 到底有些什么费用是要预先交的呢?有一次,一个private sale的房子的中介对我说,如果我有意思,先将一个什么费用存到指定帐户,可是那个时候我只是去inspection,也只是对中介说我感兴趣,但我的口头估价在房主要求之下,中介竟然就要我交钱,还说交了钱可以做房主工作,这个我就有点困惑,为什么什么都没定就要先一笔不小的钱呢,我留在银行利息一个月还有点呢,就先要交给这个八字都没一撇的房子的中介吗?
A:如果你对中介表示了你有购买的兴趣,并且给你一个价钱,这个就算是你出了一个offer. 中介为了保证这是一个serious offer, 会要求你付一点钱,500-1000,还有说是0.25%做为小定。然后他会转达意图给房东,你们可以开始讨价还价。价钱合适了就签合同。另外,有些中介口头offer不要钱的。。这个因人而异。。 |
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