就我的理解说一下什么房子可以买，什么房子不要买

tld128

本帖最后由 tld128 于 2013-8-25 22:22 编辑
正好最近有朋友问起，我就简单得说一下什么物业我觉得可以入手，什么最好不要碰。

首先是大原则：
1、周边环境不好的防治不要买；
2、走进去觉得不舒服的房子不要买（除非打算推倒重建）；
3、超过80年的旧房不要买；
4、少于5年的新APT不要买（除非是像mirvac、meriton之类的大型developer开发的）；
5、heritage list的不要碰；
6、有easement的不要碰；
7、flood zone范围的不要碰；

第一点很重要，如果周边环境不好，房子本身再好也没用。这个也是我们口中常说的：location, location, location。主路边的吵死，太安静的小路的吓死，eastment旁边的臭死。房子朝向，国内讲究南北向，澳洲悉尼讲究东西向，这个跟生活习惯有关。就日照的情况来说，悉尼在南回归线以南，南面的房间基本不会得到日照，而北面的房间常年日晒。而东西向的房子能极大避免南北面，让全间房屋都能得到日照

房子周边没有树不行，太多树也不行。没有绿化没生气，太多绿化就变阴森了。

第二点，很容易理解，住的不舒服的房子，硬要住进去也只会生病。所以我买房，看房第一步，先看平面图，看朝向，看房间布局，布局合理的才去看其他的。所谓布局合理就是功能分布合理的房子，房间归房间，活动空间归活动空间，混合在一起的会破坏家庭和睦的。

第三点，超过80年的老house，保养得好的，政府随时盯着有可能会加入到heritage list里；保养的不好，分分钟要推倒重建，费时费精力

第四点，最近几年新起的apt貌似质量一般，主要是设计的房子面积越来越小，同样是两房，以前的2bed可以去到95sqm+，现在的缩水到80~85sqm。而且新起好的apt，有些隐蔽的结构性问题暂时看不出来的，例如结构性漏水，墙体开裂等问题，这些是要等有住户入住了一段时间才能发现的。
有人说新的apt有折旧退税，不是新的会亏了好多折旧退税。其实building depreciation也有不同算法的，新的apt，刚卖出来的时候楼价会有点虚高的，过2、3年基本价格就不会那么虚高，那个比depreciation退税回来的钱相比，我个人觉得比退税的多

而且如果一旦房子有结构性问题，这个维修的special levy就会很高的，虽然有的说builder应该负责维修，但是非大型developer可能选择直接破产倒闭，那么owner就会很吃亏

这个是一个风险平衡的问题，看个人选择了
这里就有一个很好的例子为什么不要买新的apt：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1

第五点，在heritage list里的房子，即使你不打算改建，但是过几年你要出售的时候，下一手买家也会犹豫改不改建。即使可以让你改建，也要通过好几道关卡，费时费力，到头来可能得不偿失。

第六点，很多人不觉得这是一个问题。easement到底是什么，这个也要具体看，有的是污水渠，有的可能是高压电线，easement只是一个统称，而政府的规定就是easement范围里不能建任何东西。华人有的胆子大，说起了也没问题，是，确实没问题的时候一点问题都没有，但是一旦政府需要搞基建，例如增大water supply需要挖开easement，就可以直接走进你家开挖，如果上面有建筑的，政府可以二话不说把它给拆了，还有可能罚款。这个绝对就是得不偿失的事情

easement这个不挖，可能几手房东都不会遇到要开挖的；但是一旦要开挖，那可是倒了八辈子的霉，市场上潜在买家对这个不可能不顾忌。
easement有前面的也有后面的，99%的房子都不会起在easement上的。但是不排除某些人要起GF。。。。。。。。

easement，如果是污水渠，自己的地下面有污水渠心理会舒服吗？虽然说是应该是密封的，但是如果有老鼠打洞，蚂蚁搬泥什么的弄出一两个小口，臭气天天在后院里飘会不会对人有影响呢？

如果不是地下的，是高压电线，一抬头就看到，刮风下雨什么的都要担惊受怕。或许某些人说我年轻力壮不怕，但是老人家呢？小孩呢？即使你家不怕，那潜在的下一手买家呢？别人会不会拿这个来压价呢？

第七点，flood zone。通常在flood zone都会有个牌子竖着的。虽然悉尼遭水淹的可能性现在看来不会很大。但是曾经是flood zone的地区，土壤情况不会太好，泥土太多，rock 太少，这样的房子做地基就会贵很多。flood zone通常都是低洼地带，易招蚊虫，阴气重，对老人孩子特别不好

以上说的，都是一些我自己的个人看法
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西边西晒厉害，确实是，而且在夏天西晒时间还比较长，造成房间比较热。
北面，在夏天由于太阳位置比较高，所以其实晒的不严重
南面，其实在悉尼，南面在夏天还是有少量阳光接触得到，但是整个冬天基本就不会有阳光了，没有暖气的房间会非常的寒冷。
东面，是最好的一面
对于澳洲本土人来说，他们喜欢阳光，讨厌没有阳光的日子，所以讨厌南面朝向的房子。这也是我说东西向的原因，虽然有最晒的西面，但是也有最好的东面。
这个并不是一个绝对的选择，也要看个人的喜好。我说的只是一个很general 的选择，并不是绝对化的

shangpin

应该加上:  自住房

tld128

shangpin 发表于 2012-10-19 20:31

应该加上:  自住房
呵呵，个人看法
我对房产投资的看法是，如果那套房自己都不喜欢，别人也不一定会喜欢。自己很喜欢的，以后卖出去别人也会喜欢
当然，我的投资方式不一定是正确的，我只是一个保守的投资者

tld128

本帖最后由 tld128 于 2012-10-19 22:04 编辑

Farm5 发表于 2012-10-19 21:47

4 Meriton的apt还是少碰
lz你买过meriton的apt吗
买过3个
我之所以说meriton和mirvac的apt，因为他们的apt通常location都很好
有一些我没说清楚的，我举得meriton和mirvac来说是因为他们是大型developer，不会由于一个楼盘出了问题就申请破产然后逃避责任。
新的楼盘，质量如何没人知道，万一质量出了问题，大型的developer还是能找到人去修的。我也知道meriton的质量不算好，漏水的问题我也听说过。我买过的meriton就有这个问题，然后业主打官司赢了，meriton还是要负责维修。
小型的developer我知道的一个例子，在waterloo那边，开发一个楼盘，结果出事了，政府停了那个项目，一停就是10年，developer直接申请破产，当初买楼花的小业主亏惨了

tld128

Farm5 发表于 2012-10-19 22:03

恭喜了。
Meriton在builder里建筑质量最多算中等
我刚刚说的话没说完，刚刚补充完，麻烦你再看一次

nmanz

说得有一定道理， 顶

luojiashan

有道理，顶

fisherhope

光是要满足条件1就不容易啊～

biling

很有帮助， 谢谢！

anata_t

Farm5 发表于 2012-10-19 21:46

LZ,我刚买了5 heritage的房子
heritage根本就不用怕，我家不是heritage, 但我家对面heritage卖得欢的很，两家extension，一家subdivision。
内部可以装修，后院可以扩建，只有推掉或者改正面外观才会有问题。不过话说回来，买heritage都是冲着古色古香去的，谁没事想着推倒啊。