大胆喊一声盖房科普贴 --- 开贴说说盖房子那点事（持续更新，欢迎讨论交流）

hongjianxu

好帖。

tom1

上下五千年 发表于 2014-8-17 13:23



估计盖房子的预算
这里的估计是指的第一次的初步预估，也就是粗略估计。具体的数值计算很复杂，超出了一般 ...
谢谢分享，很好的知识，我继续关注你的贴，尽管我在墨尔本。

上下五千年

本帖最后由 上下五千年 于 2014-8-21 13:15 编辑
BUILDER 的利润
BUILDER 的利润因人而异，不过作为行业潜规则，大体上毛利应在20%左右。也就是说如果盖房子花了30万，他毛利6万。这里的毛利没有扣除他日常的开销，税务，人工，还有一些杂项。那么我们说如果是一个人的BUILDER，大部分都一个人亲历亲为，那么一年下来，视个人能力他应该能完成1～4套HOUSE，那么他的毛利会在6～24万之间，纯利在3～12万之间应该是可以接受的。
公司BUILDER就很复杂了很难估计。
所以说，如果是个人小builder，其实赚钱不容易的，一年忙忙碌碌盖2套，纯利也就6万+。比澳洲平均公司低多了。大家刀子不要太厉啊呵呵。
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昨天太晚，今天补充一点：
公司的BUILDER很难估计不是因为他们的毛利率不稳定，而是因为后期的OPTIONAL PACKAGE因为公司的理念而存在巨大的差异，一般来说根据每个客户的不同会有相差很大的利润空间。比如甲可能需要基本的配置，乙则挑选了很多升级产品。利润有多大呢？我们讲一个FIXED PRICE的PROJECT HOME为例，PACKAGE LIST里可能写了很多很多东西，似乎是拎包入住，但一般买家没有经验会忽略没有写入合同的几个很重要的地方通常有：纱窗（门），厨房头顶橱柜，浴室瓷砖高度，入户门和浴室卫生间的毛玻璃，洗漱柜台下是柜子还是空档，所有玻璃的等级（有无镀膜，厚度等），衣橱里面的分隔和抽屉。 暂时想起来这些，这些东西都需要，一般都不会写入合同，但如果选择升级会很贵。有多贵呢？给你们个例子，如果洗手池下面镂空，你想多个柜子装个洗发水肥皂之类，那么1K+是个不错的仁慈价格，大BUILDER通常在2K+。再比如，你不想洗澡的时候被人参观？那你需要升级到毛玻璃，一个房间的价格也要多500了。
所有这些因人而异导致大BUILDER的利润是一个比较大的浮动空间。但总体来说纯利肯定会保持在10%以上。
还有不要以为大builder施工的时候不会乱来，偷工减料也曾有过经验。作为一个普通外行人，特别是华人，自己出来找人盖房子不是一件特别轻松欢快的事，大部分时候我都建议朋友直接购买现成的二手房或新房。以上的补充似乎都有些跑题。。。二手房的选择，新房，盖房，怎样与BUILDER协商价格和各方面的内容，以后有空再聊吧。

游得好小鱼

知识贴，一定要顶

么么公主

好贴，以后加分！

游得好小鱼

再帮顶一下

游得好小鱼

上下五千年 发表于 2014-8-17 13:23



估计盖房子的预算
这里的估计是指的第一次的初步预估，也就是粗略估计。具体的数值计算很复杂，超出了一般 ...
请问一下为什么custom build 和 project homes 差价那么大，几乎差一倍不止，主要是因为质量差异吗？还是因为规模经济的原因？

上下五千年

本帖最后由 上下五千年 于 2014-8-22 20:59 编辑

游得好小鱼 发表于 2014-8-22 18:35



请问一下为什么custom build 和 project homes 差价那么大，几乎差一倍不止，主要是因为质量差异吗？还是 ...
前面也说过了，特别设计建造的房子不一定会贵。但通常情况下会贵一些。这主要和客人的要求和设计师的理念有关，如果客人喜欢高端大气上档次，那自然价格离谱，如果设计师有更大的灵活度，采取一些环保和简易的设计方法，那么他的成本就会显著降低。在每一届的澳大利亚建筑师和设计家的获奖作品中，总有一些是低成本但很成功的例子。比如有一个建筑师把一个能盖4房的空间盖了2房，从华人角度来看显然不具备性价比，可是从居住者角度来说却舒服了许多。大部分很多设计良好的房屋是不需要安装空调的。
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刚有事离开了一下，下面多写点。
成本上来说，如果是一模一样的房子，单独设计制造肯定贵，就好象其他任何产品一样，批量生产和单独雕磨出来的成本减少不知几何。
这就谈到设计理念和居住理念的问题，我本来想以后单独聊聊的，先说几句吧现在，不吐不快。作为房屋的居住者，如果你找到设计师，你对房屋的主要的诉求是什么？看起来高大威猛，里面富丽堂皇，哥特式屋顶，或者弄个苍穹，大理石贴面，水晶调塔，旋转镂空扶梯，亲戚朋友来了那是绝对有面子。或者讲究花小钱办大事，尽量多房多卫，面面俱到，拼升值空间为以后的出手做准备？或者你就是想住的舒服，住在卢浮宫里或者白金汉宫里又会比树丛里的水电俱全的小棚子舒服多少呢。
设计师和建筑公司都是希望工程做大的，如果客人没有自己的居住理念的把控，设计出来的房屋在价格上自然上涨一大截。
另一个你提到的质量差异，那肯定也是有的，但不一定是高或者低，在每一份设计文档中都会对用料予以明确。

上下五千年

单砖房子的建筑步骤
单砖房子是目前市场主流，至少在悉尼是这样。那我就说单转的建筑大体步骤吧，如果你自己要盖房子最好心里有数大体知道顺序。
1. 做地基和下面的管线。
2. 砌砖到地板的高度。
3. 做地板，水泥或者木地板（也有地基和地板一体的，叫raft slab，那么就1.2.3合并了）。
4. 搭木架子，上固定条。
5. 上房顶架子，上瓦或者铁皮。
6. 安门窗。
7. 砌砖。
8. 安屋檐下和墙之间的那个挡板。
9. 走电线和水管。
10，做天花板，给墙贴条。
11. 室内门，洗浴，厨卫。
12. 贴瓷砖。
13. 水管接好，电器洗碗机烤箱什么的安装。
14. 刷漆，搞搞内饰。
15. 插座和电箱。
16. 地毯或者木地板。

游得好小鱼

本帖最后由 游得好小鱼 于 2014-8-23 07:54 编辑

上下五千年 发表于 2014-8-22 20:19



前面也说过了，特别设计建造的房子不一定会贵。但通常情况下会贵一些。这主要和客人的要求和设计师的理念 ...
太正确了！我的设计就是教训啊。我以为设计师比我专业，不应该限制他的专业思维，给了设计师太多的自由空间，结果设计出来的房子比自己预想的大了1/3不止，形状成锯齿形，很漂亮，但是转角多，成本高了很多。预算超了1/3，而且时间已经花了那么多，偏偏又很喜欢这个设计，现在正头疼怎么办。